Mieter muss Malerei und Teppichböden nach 10 Jahren Nutzung nicht ersetzen		erstellt am 27. 02. 09
Auch Wartungskosten für Therme muss Mieter nicht selbst bezahlen Wien (bmask) - Zwischen gewerblichen Vermietern/Vermieterinnen und Wohnungsmietern/-mieterinnen besteht regelmäßig Uneinigkeit darüber, wer für welche Erhaltungsarbeiten im Mietgegenstand aufkommen muss. Eine weitere immer wieder strittige Frage besteht darin, in welchem Zustand sich eine Wohnung bei Rückstellung befinden muss und in welchem Ausmaß der/die VermieterIn bei übermäßig starker Abnützung Kosten für Sanierungsarbeiten vom Mieter, von der Mieterin verlangen kann. In einem vom Konsumentenschutzministerium beauftragten Musterprozess, der vom Verein für Konsumenteninformation VKI rechtlich abgewickelt wurde, erkannte das Berufungsgericht nunmehr, dass bei Wandmalerei und Teppichböden von einer Nutzungsdauer von 10 Jahren auszugehen sein. Nach Ablauf der Nutzungsdauer wären diese jedenfalls zu erneuern, sodass selbst bei Vorliegen einer ungewöhnlich starken Abnützung von der Mieterin kein Ersatz zu leisten sei. In einem zweiten Urteil, das allerdings nur Wohnungen des Teilanwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes betrifft (im Wesentlichen frei finanzierte Neubauten, vermietete Eigentumswohnungen nach 1945 und Dachbodenausbauten), stellte das Oberlandesgericht Linz nun eindeutig klar, dass die jährlichen Wartungsarbeiten einer Therme der Erhaltung dienen und daher rechtlich als Erhaltungsarbeiten zu qualifizieren sind und damit nicht auf den Mieter abgewälzt werden können "Mit beiden Urteilen werden die Rechte der MieterInnen klar gestärkt. MieterInnen können nicht länger für etwas zur Kasse gebeten werden, wofür sie nach dem Gesetz ohnehin nicht aufkommen müssen", erklärt Konsumentenschutzminister Rudolf Hundstorfer in einer ersten Reaktion auf die jüngst ergangenen Urteile. Beide Urteile sind nicht rechtskräftig. In dem im Auftrag des BMASK geführten Musterprozess bestätigte das Berufungsgericht die erstinstanzliche Entscheidung und verneinte einen Schadenersatzanspruch des Vermieters für die an Boden- und Wandbelegen festgestellten Schäden. Wie das Erstgericht beurteilte nun auch das Berufungsgericht die Nutzungsdauer der Wandmalerei und der Teppichböden mit 10 Jahren. Nach allgemeiner Lebenserfahrung sei davon auszugehen, dass selbst bei ordnungsgemäßem Gebrauch der Wohnung nach Ablauf von 10 Jahren der Wert dieser Ausstattungen mit null anzusetzen ist. Selbst wenn - wie im vorliegenden Fall - die Boden- und Wandbelege zehnjähriger Nutzung übermäßig abgenutzt waren, kann dies nicht zu einem Wertverlust und daher zu einem Schadenersatzanspruch der Vermieterin führen. Auch bei einer zweiten häufigen Streitfrage im Mietrecht, wer für die Wartung einer Therme in einer Wohnung finanziell aufkommen muss, hat das Berufsgericht zugunsten der Mieter entschieden. Das OLG Linz geht davon aus, dass die Wartung einer Therme letztlich deren Erhaltung dient und somit Wartungsarbeiten als Erhaltungsarbeiten zu qualifizieren sind. Im Teilanwendungsbereich des MRG sind die Pflichten des/der VermieterIn in § 1096 ABGB abschließend geregelt. Nach dieser Bestimmung ist der/die VermieterIn zur vollständigen und fortdauernden Erhaltung des Mietgegenstandes mit allem Zubehör verpflichtet. Bezugnehmend auf die Klauselentscheidungen des OGH aus 2007 geht auch das OLG davon aus, dass eine generelle Überwälzung der Erhaltungspflichten auf MieterInnen bei einem Verbrauchergeschäft gegen § 9 KSchG verstoßt, wonach Gewährleistungsrechte im Vorhinein nicht ausgeschlossen und beschränkt werden können. Das Urteil des Oberlandesgerichts Linz betrifft allerdings nur Mietverhältnisse, die dem Mietrechtsgesetz nur teilweise unterliegen. Darunter fallen etwa frei finanzierte Neubauten, nach 1945 errichtete Eigentumswohnungen und Dachausbauten. Zwischen gewerblichen Vermietern/Vermieterinnen und Wohnungsmietern/-mieterinnen besteht regelmäßig Uneinigkeit darüber, wer für welche Erhaltungsarbeiten im Mietgegenstand aufkommen muss. Eine weitere immer wieder strittige Frage besteht darin, in welchem Zustand sich eine Wohnung bei Rückstellung befinden muss und in welchem Ausmaß der/die VermieterIn bei übermäßig starker Abnützung Kosten für Sanierungsarbeiten vom Mieter, von der Mieterin verlangen kann. In einem vom Konsumentenschutzministerium beauftragten Musterprozess, der vom Verein für Konsumenteninformation VKI rechtlich abgewickelt wurde, erkannte das Berufungsgericht nunmehr, dass bei Wandmalerei und Teppichböden von einer Nutzungsdauer von 10 Jahren auszugehen sein. Nach Ablauf der Nutzungsdauer wären diese jedenfalls zu erneuern, sodass selbst bei Vorliegen einer ungewöhnlich starken Abnützung von der Mieterin kein Ersatz zu leisten sei. In einem zweiten Urteil, das allerdings nur Wohnungen des Teilanwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes betrifft (im Wesentlichen frei finanzierte Neubauten, vermietete Eigentumswohnungen nach 1945 und Dachbodenausbauten), stellte das Oberlandesgericht Linz nun eindeutig klar, dass die jährlichen Wartungsarbeiten einer Therme der Erhaltung dienen und daher rechtlich als Erhaltungsarbeiten zu qualifizieren sind und damit nicht auf den Mieter abgewälzt werden können "Mit beiden Urteilen werden die Rechte der MieterInnen klar gestärkt. MieterInnen können nicht länger für etwas zur Kasse gebeten werden, wofür sie nach dem Gesetz ohnehin nicht aufkommen müssen", erklärt Konsumentenschutzminister Rudolf Hundstorfer in einer ersten Reaktion auf die jüngst ergangenen Urteile. Beide Urteile sind nicht rechtskräftig. In dem im Auftrag des BMASK geführten Musterprozess bestätigte das Berufungsgericht die erstinstanzliche Entscheidung und verneinte einen Schadenersatzanspruch des Vermieters für die an Boden- und Wandbelegen festgestellten Schäden. Wie das Erstgericht beurteilte nun auch das Berufungsgericht die Nutzungsdauer der Wandmalerei und der Teppichböden mit 10 Jahren. Nach allgemeiner Lebenserfahrung sei davon auszugehen, dass selbst bei ordnungsgemäßem Gebrauch der Wohnung nach Ablauf von 10 Jahren der Wert dieser Ausstattungen mit null anzusetzen ist. Selbst wenn - wie im vorliegenden Fall - die Boden- und Wandbelege zehnjähriger Nutzung übermäßig abgenutzt waren, kann dies nicht zu einem Wertverlust und daher zu einem Schadenersatzanspruch der Vermieterin führen. Auch bei einer zweiten häufigen Streitfrage im Mietrecht, wer für die Wartung einer Therme in einer Wohnung finanziell aufkommen muss, hat das Berufsgericht zugunsten der Mieter entschieden. Das OLG Linz geht davon aus, dass die Wartung einer Therme letztlich deren Erhaltung dient und somit Wartungsarbeiten als Erhaltungsarbeiten zu qualifizieren sind. Im Teilanwendungsbereich des MRG sind die Pflichten des/der VermieterIn in § 1096 ABGB abschließend geregelt. Nach dieser Bestimmung ist der/die VermieterIn zur vollständigen und fortdauernden Erhaltung des Mietgegenstandes mit allem Zubehör verpflichtet. Bezugnehmend auf die Klauselentscheidungen des OGH aus 2007 geht auch das OLG davon aus, dass eine generelle Überwälzung der Erhaltungspflichten auf MieterInnen bei einem Verbrauchergeschäft gegen § 9 KSchG verstoßt, wonach Gewährleistungsrechte im Vorhinein nicht ausgeschlossen und beschränkt werden können. Das Urteil des Oberlandesgerichts Linz betrifft allerdings nur Mietverhältnisse, die dem Mietrechtsgesetz nur teilweise unterliegen. Darunter fallen etwa frei finanzierte Neubauten, nach 1945 errichtete Eigentumswohnungen und Dachausbauten.
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