|
Börsennotiz der BUWOG über Abspaltung geplant
Wien (immofinanz) - Die BUWOG, eine 100%-Tochter der IMMOFINANZ Group, ist dabei, ein Wohnungsportfolio
in Norddeutschland zu erwerben, das rund 18.000 Einheiten und eine Gesamtmietfläche von ca. 1,09 Mio. m²
umfasst. Der vereinbarte Kaufpreis für das Immobilienvermögen beläuft sich auf rund EUR 892 Mio.
(EUR 819,-/m²). Die Bruttorendite beträgt 7,6% bei einem Leerstand von lediglich 2,3%. Die Transaktion
erfolgt im Wege mehrerer Share Deals und unterliegt den üblichen Closing-Bedingungen (etwa kartellrechtliche
Zustimmung). Das Closing wird für das zweite Quartal 2014 erwartet. Verkäufer ist Solaia RE, ein Joint-venture
von Prelios und einem Investmentfonds gemanagt von Deutsche Asset & Wealth Management – Real Estate. Die BUWOG
wird zudem die gesamten wohnwirtschaftlichen Management-Strukturen der Prelios Deutschland mit insgesamt ca. 300
Mitarbeitern übernehmen.
Das BUWOG-Portfolio wächst durch diese Akquisition auf rund 54.000 Bestandseinheiten mit einer Nutzfläche
von 3,72 Mio. m² und einem Buchwert von EUR 3,49 Mrd. (EUR 939,-/m²). Die Bruttomietrendite des nun vergrößerten
Portfolios beläuft sich auf 5,5% bei einem Leerstand von 4,5%. Insgesamt sind über 80% des Portfoliowerts
in Bundes- und Landeshauptstädten, weiteren Groß- und Mittelstädten sowie deren unmittelbarem Einzugsgebiet
gebündelt.
Die Gesellschaft erreicht somit ihr strategisches Ziel, das Bestandsportfolio gleichmäßig zwischen den
Kernmärkten Österreich (51% der Wohnungseinheiten) und Deutschland (49%) aufzustellen.
Vor diesem Hintergrund haben Vorstand und Aufsichtsrat der IMMOFINANZ AG den Beschluss gefasst, den Aktionären
in einer außerordentlichen Hauptversammlung eine Abspaltung der 100%-Tochter BUWOG und damit verbunden die
Börsennotiz der BUWOG vorzuschlagen. Im Zuge dessen sollen die IMMOFINANZ-Aktionäre für je 20 IMMOFINANZ-Aktien
eine BUWOG-Aktie erhalten, die BUWOG wird sich dann zu 51% im Streubesitz befinden. Der Vorschlag an die Aktionäre
beinhaltet, dass die BUWOG-Aktien zum Handel an den Börsen Frankfurt (Hauptlisting), Wien und Warschau (jeweils
geregelter Markt) zugelassen werden. Nach dieser Abspaltung wird die IMMOFINANZ wirtschaftlich eine Finanzbeteiligung
von 49% an der BUWOG AG halten, die mittelfristig weiter abgebaut werden soll.
Mit der Abspaltung gibt die IMMOFINANZ AG die unternehmerische Führung der BUWOG Gruppe auf und schließt
zu diesem Zweck mit der BUWOG AG einen Entherrschungsvertrag ab, in dem sich die IMMOFINANZ AG zu bestimmten Beschränkungen
bei der Ausübung von Stimmrechten aus den BUWOG-Aktien verpflichtet.
Die Umsetzung dieser Pläne setzt voraus, dass die für den 14. März 2014 anberaumte außerordentliche
Hauptversammlung der IMMOFINANZ AG mit mindestens Drei-Viertel-Mehrheit zustimmt.
„Diese Transaktion ebnet den Weg für die Verselbständigung der BUWOG durch eine Abspaltung und die damit
einhergehende Trennung der Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich von den Gewerbeimmobilien der IMMOFINANZ
Group. Derzeit vereinen wir diese unterschiedlichen Assetklassen, die verschiedene Investorentypen ansprechen und
somit vom Kapitalmarkt nicht jene Bewertungen erhalten, die sie mit Blick auf die Qualität des Portfolios
eigentlich verdienen. Mit dem nun gewählten Weg eines Spin-off lässt sich das Ziel der Börsennotierung
der BUWOG unabhängiger vom Kapitalmarktumfeld erreichen als im Fall eines Initial Public Offering und bietet
den bestehenden IMMOFINANZ-Aktionären die Möglichkeit, sowohl an der Wertentwicklung des reinen Wohnimmobilienkonzerns
BUWOG als auch an jener der auf das kommerzielle Immobiliengeschäft fokussierten IMMOFINANZ voll zu partizipieren.
Zusätzlich gewinnt die BUWOG so die nötige Eigenständigkeit und Zugang zu flexibleren Finanzierungsmöglichkeiten“,
erklärt IMMOFINANZ-CEO Eduard Zehetner.
„Diese Akquisition ist ein Meilenstein in der Unternehmensgeschichte der BUWOG, die damit ihr Gesamtportfolio auf
rund 54.000 Wohneinheiten mit einem Buchwert von rund EUR 3,49 Mrd. vergrößert. Damit sind wir nicht
nur unverändert der größte private Bestandshalter im Wohnimmobiliensektor in Österreich, sondern
zählen mit einem Schlag auch zu den wichtigsten Playern am deutschen Markt. Daneben differenzieren wir uns
vom Wettbewerb durch unser integriertes Geschäftsmodell, mit dem wir alle wesentlichen Funktionen der immobilienwirtschaftlichen
Wertschöpfungskette – von der Projektentwicklung über die wertschaffende Bewirtschaftung bis zum Verkauf
einzelner Wohneinheiten oder ganzer Objekte – abdecken“, sagt BUWOG-CEO Daniel Riedl. „Die BUWOG hat nunmehr in
etwa gleich viele Wohnungen in Deutschland und Österreich und somit diese selbstgesetzte Zielmarke im Vorfeld
der geplanten Börsennotierung erreicht.“
Details zum Portfolio und zur Ankaufstransaktion
Das Paket mit einer vermietbaren Fläche von insgesamt ca. 1,09 Mio. m² umfasst überwiegend Wohnimmobilien
in Schleswig-Holstein (ca. 990.000 m²) und Niedersachsen (ca. 85.000 m²), sowie kleinere Bestände
in Mecklenburg-Vorpommern (ca. 10.000 m²) und Berlin (6.000 m²). 75% des angekauften Portfolios (nach
Einheiten) verteilen sich auf die Großräume Kiel, Lübeck, Hamburg und Braunschweig. Der Erwerb
erfolgt im Wege mehrerer Share Deals.
Das Portfolio generiert bei einem Leerstand von 2,3% eine annualisierte Nettokaltmiete von ca. EUR 68 Mio.
„Die Gebäude, das regionale Profil und das Wertsteigerungspotenzial sind für ein Portfolio dieser Größe
von hoher Qualität. Auch entspricht die geografische Verteilung exakt unserem definierten Wachstumsraum im
Nordwesten von Deutschland“, sagt BUWOG-CEO Riedl. „Die aktuellen Durchschnittsmieten liegen – je nach Region –
teils deutlich unter den Marktmieten. Wir gehen in unserem Business Plan daher von zukünftigem Mietwachstumspotential
aus.“
Die Immobilien werden aktuell von der Asset und Property Management Plattform von Prelios Deutschland verwaltet.
Diese wohnwirtschaftliche Management-Plattform umfasst rund 300 Mitarbeiter und wird parallel zum Portfolioankauf
von der BUWOG übernommen. „Damit sichern wir nicht nur einen reibungslosen Übergang des Portfolios und
gewinnen ein hochqualifiziertes und bestens eingespieltes Team, sondern können mittelfristig das gesamte deutsche
Portfolio der BUWOG Gruppe intern bewirtschaften und verwalten, um damit Synergieeffekte zu realisieren und weiteres
kosteneffizientes Wachstum in den definierten Regionen sicherstellen zu können“, sagt Riedl. Des Weiteren
gehen auch sämtliche Mandate für die Betreuung von rund 33.000 Wohneinheiten im Eigentum Dritter, insbesondere
in den Bereichen Property Management und Hausverwaltung, auf die BUWOG über.
Finanzierung
Der Kaufpreis in Höhe von rund EUR 892 Mio. für das Immobilienvermögen wird von der BUWOG Gruppe
zum Closing (geplant für das zweite Quartal 2014) zu entrichten sein. Die Finanzierung des Kaufpreises ist
über eine Kombination aus bereits fest zugesagten Hypothekendarlehen in Höhe von rund EUR 402 Mio., den
in den Objektgesellschaften weiterhin bestehenden Förderdarlehen in Höhe von rund EUR 213 Mio., sowie
den Mitteln aus der geplanten Emission einer BUWOG-Wandelschuldverschreibung gesichert. Diese marktüblich
ausgestaltete Wandelschuldverschreibung wird voraussichtlich ein Volumen von EUR 260 Mio. bis EUR 310 Mio. und
eine Laufzeit von fünf Jahren aufweisen.
Die IMMOFINANZ wird sämtliche auszugebenden BUWOG-Wandelschuldverschreibungen zeichnen. Die von der IMMOFINANZ
bereitgestellten Mittel zur Zeichnung der Wandelanleihe setzen sich wiederum aus einer Brückenfinanzierung
in Höhe von EUR 260 Mio., welche von einer Investmentbank bereitgestellt wird, sowie aus Eigenmitteln zusammen.
|
