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Der Markt hat sich gedreht - Minus 12,5% bei Verkäufen – 2013 fanden 81.447 Immobilienverkäufe
im Gesamtwert von 16,03 Mrd. Euro in Österreich statt.
Amstetten (reichlundpartner) - Wie alljährlich stellt RE/MAX, Österreichs größtes Immobilienexperten-Netzwerk,
Statistik-Daten aus allen tatsächlich in ganz Österreich verkauften und verbücherten Immobilien
auf Basis der Kaufvertrags-Sammlung von IMMOunited - Mag. Roland Schmid zur Verfügung. "Der RE/MAX-ImmoSpiegel
enthält die Kaufpreis-Daten aus allen Immobilienkäufen aus ganz Österreich. Er ist das bestmögliche
Abbild der Immobilien-Realität in Österreich und qualitativ und quantitativ natürlich allen Preisschätzungen
oder Internetpreisen haushoch überlegen", erklärt Mag. Anton E. Nenning, Managing Direktor von RE/MAX
Austria. "Die oftmals präsentierten Internet-Angebots-Preise sind immer nur Wunschvorstellungen der Verkäufer,
und man weiß nie, ob das angebotene Objekt je gekauft wird und selbst wenn, dann nicht zu welchem Preis.
Besonders dann nicht, wenn sich die Märkte wie jetzt massiv ändern."
RE/MAX nutzt die ImmoSpiegel-Daten aus allen österreichischen Immobilienverkäufen ja nicht nur zur nationalen
und regionalen Trendbeobachtung, sondern auch für objektgenaue Immobilien-Preis-Vergleiche auf Bezirks- und
Gemeinde-Ebene und zur Ermittlung von typischen Quadratmeterpreisen.
2013 Gesamtmarkt: Schritt zurück nach dem Aufschwung von 2012
Zwischen Jänner und Dezember 2013 wurden im amtlichen österreichischen Grundbuch insgesamt 81.447 Immobilienkäufe
eingetragen, also verbüchert. Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen, etc. um insgesamt Euro 16,03
Mrd. wechselten die Besitzer.
Damit fiel der Wert der gehandelten Immobilien im Vergleich zum Jahr 2013 um -8,3% und die Anzahl um -12,5%. "Nach
dem enormen Aufschwung von 2010, der Konsolidierung 2011 und dem neuerlichen Aufschwung Ende 2012 kam mit Beginn
2013 ein doch erheblicher Einbruch, der in der zweiten Jahreshälfte wieder etwas verflachte", erläutert
RE/MAX Austria-Chef Bernhard Reikersdorfer, MBA.
2013: Weniger Einfamilienhäuser und Wohnungen, vor allem weniger Grundstücke
Eigentumswohnungen, mit 28.478 Einheiten im Jahr 2013 - wie jedes Jahr der am häufigsten gehandelte Immobilientyp
- waren in Summe rückläufig: nämlich um -9,3% weniger als 2012. Wieder auf den zweiten Platz zurückgekehrt
sind die Gebäude mit 22.951 Kaufakten, wenngleich um -8,9% weniger als 2012, aber immer noch über dem
Niveau von 2011. In den Verkaufszahlen für Gebäude sind auch die 9.239 Einfamilienhäuser inkludiert.
Bei den Einfamilienhäusern war gegenüber 2012 ein Rückgang um -11,6% und -3,4% gegenüber 2011
zu verzeichnen. Grundstücke, 2012 noch mengenmäßig auf den 2. Platz, fielen 2013 von 25.739 wieder
auf 21.421 Einheiten zurück. Der Grundstücksboom hat mit -16,8% wieder seinen Boden gefunden.
Wien mit Euro 283 Mio. im Minus
Mit 4,85 Mrd. Euro ist Wien der mit Abstand wichtigste Immobilienmarkt in Österreich, stärker als die
Verfolger Niederösterreich (Euro 2,62 Mrd.) und Oberösterreich (Euro 1,78 Mrd.) zusammen. Wien hat zwar
-283 Mio. Euro an Verkaufswert, also -5,5% eingebüßt, liegt aber immer noch +210 Mio. Euro über
dem Wert von 2011. Auf Rang 2 folgte im Jahr 2013 Niederösterreich mit Euro 2,62 Mrd., das nicht nur Platz,
sondern auch Umsatz beinahe halten konnte (-14 Mio. Euro oder -0,5% im Vergleich zu 2012).
Oberösterreich behauptete mit Euro 1,78 Mrd. den 3. Platz trotz einem Minus von -17,3%. Knapp dahinter lag
erstmals Tirol auf Platz 4 mit Euro 1,70 Mrd. und einem Minus von -6,7%. Die Steiermark bildet mit einem Transaktionswert
von Euro 1,66 Mrd. und -12,4% den Wert in der Mitte der Reihe, also den Median. Salzburg hielt sich mit Euro 1,369
Mrd. Verkaufswert und einem Minus von nur -2,6% überdurchschnittlich gut.
Das Schluss-Trio bildeten, wie schon in den Jahren zuvor, Vorarlberg, Kärnten und Burgenland: Vorarlberg landete
mit Euro 889 Mio. (-11,1%) diesmal wieder vor Kärnten, das mit Euro 833 Mio. den größten prozentuellen
Einbruch unter allen Bundesländern, nämlich -24,2% zu verzeichnen hatte. Burgenland blieb mit Euro 323
Mio. oder -1,1% auf dem letzten Platz, konnte seinen Anteil am nationalen Kuchen jedoch wieder minimal (+0,1%)
erhöhen.
Die meisten Immobilienkäufe in Niederösterreich
Die Anzahl der Immobilienkäufe in Niederösterreich sank 2013 auf 18.070 und damit um -13,9% gegenüber
2012. Auch in Wien setzte sich 2013 der Rückgang weiter fort: 12.484 oder -11,2% an Immobilienverkäufen
gegenüber 2012. In Oberösterreich sank die Immobilienverkaufszahl um -16,1% auf 11.612 Objekte. Auf Platz
4 lag die Steiermark mit 11.551 Objekten oder -12,4% im Vergleich zu 2012. Auf den weiteren Rängen: Tirol
mit 7.326 Immobilien-Deals, das sind um -5,7% weniger als im Jahr zuvor. Kärnten - mit gewohnt hoher Schwankungsbreite
- konnte das Rekordergebnis von 2012 (6.939 Objekte) nicht wiederholen und ging wieder auf 5.749 zurück. Das
sind immerhin noch +7,0% über dem Niveau von 2011. Im Burgenland wurden mit 5.056 Immobilienverkäufen
um -10,9% weniger als 2012 im Grundbuch verbüchert. In Vorarlberg waren es 4.123 Transaktionen, was einen
erheblichen Rückgang von -15,9% bedeutet.
Eigentumswohnungen: Weniger, aber teurer
Nur 28.478 Wohnungen wechselten 2013 die Besitzer. Das sind um -9,3% weniger als 2012 und -18,5% weniger als im
Hype-Jahr 2010. "Der Rückgang bei den Eigentumswohnungen hat mehrere Ursachen: viele Investoren und Anleger,
die ihr Geld sicher in Immobilien anlegen wollten, haben dies bereits in den vergangenen Jahren gemacht oder sind
bereits wieder auf anderen Pfaden unterwegs. Die Kreditbeschaffung ist für Jungfamilien weiterhin schwierig
und die Zukunftserwartung vieler Eigennutzer ist zwar positiv, aber nicht euphorisch, und damit die Risikobereitschaft
ebenso nicht besonders hoch. Und vor allem: In einigen Städten, besonders in Wien fehlte schlicht und ergreifend
ein ausreichendes Angebot", erklärt Reikersdorfer.
Der Gesamtwert der im Jahr 2013 in Österreich verkauften und im Grundbuch eingetragenen Eigentumswohnungen
lag mit Euro 5,27 Mrd. um 1,4% unter dem Vorjahr.
Der typische Preis pro Eigentumswohnungen lag 2013 im Bundesschnitt bei Euro 161.574,- und damit um +10,0% höher
als 2012.
Eigentumswohnungen in Wien: Angebotsknappheit bremst Verkäufe um fast 10%
2013 wurden in Wien 8.436 Eigentumswohnungen verkauft. Das waren 894 oder -9,6% weniger als 2012 und vor allem
-20,4% weniger als im Hype-Jahr 2010. Damals waren es noch 10.598 verkaufte Einheiten. Der typische Preis lag in
Wien 2013 bei Euro 199.288,-. Die Hälfte aller Wiener Wohnungen kostete zwischen Euro 105.000,- und Euro 273.523,-,
ein Viertel lag darunter und ein weiteres Viertel darüber. Dabei haben sich auch die gehandelten Wohnungsgrößen
nicht wesentlich verändert. Die Hälfte aller gekauften Wohnungen lag 2013 zwischen 52 m2 und 95 m2, die
"typische" Wohnung bei 75 m2.
Eigentumswohnungen Quadratmeter Preise - Die teuersten Wohn-Pflaster - und die billigsten
Je nach Bezirk ergeben sich in Wien schon von der Anzahl her total differenzierte Bilder:
Während im 3. Bezirk (Landstraße) 638, in Favoriten (10.) 627, in Ottakring (16.) 558 und in Leopoldstadt
(2.) 554 Wohnungen verkauft wurden, waren es im Ersten (Innere Stadt) nur 97, in der Josefstadt (8.) nur 114 und
in Wieden (4.) nur 179 Wohnungen.
In absoluten Zahlen lag der Quadratmeterpreis im ersten Bezirk im Schnitt bei Euro 10.538,-. Bei einem Viertel
der im ersten Bezirk gehandelten Wohnungen lag der Quadratmeterpreis unter Euro 6.820,- und bei einem weiteren
Viertel über Euro 14.322,-, bei der Hälfte dazwischen. In keinem anderen Bezirk ist die Preis-Spreizung
so hoch wie in Wien Innere Stadt (1.). Um dasselbe Geld bekam man 2013 in Simmering (11.) 5 m2 und in Favoriten
(10.) sogar 5,5 m2 - wohlgemerkt mit anderer Infrastruktur und Aussicht. Aus gesellschaftspolitischer und stadtplanerischer
Sicht ist allerdings zu beachten, dass die Schere zwischen den günstigsten und den teuersten Bezirken um weitere
10% auseinandergegangen ist. Die weiteren Spitzenreiter bei den Quadratmeterpreisen waren die Bezirke Döbling
(19.) mit Euro 4.356,- (+11,6%) und Währing (18.) mit Euro 3.971,-.
Am unteren Ende der Wiener Preisskala lag knapp über Favoriten (10.) mit Euro 1.916,- und Simmering (11.)
mit Euro 2.081,- die Brigittenau (20.) mit Euro 2.399,- und Liesing (23.) mit Euro 2.595,- pro Quadratmeter.
Eine 2013 verkaufte Innere Stadt-Wohnung war typischerweise 136 m2 groß und damit um 10 m2 größer
als im Jahr zuvor. Eine in Döbling (19.) 2013 gehandelte Wohnung hatte mit 109 m2 sogar um 13 m2 mehr als
2012. Eine Wohnung in Wieden (4.) mit 95 m2 war um 8 m2 größer als 2012. "Natürlich sind nicht
die Wohnungen gewachsen, sondern in diesen Bezirken hat eine Verschiebung in der Größenstruktur stattgefunden",
erläutert Nenning und "größere und damit hochwertigere und teurere Wohnungen waren 2013 in
diesen Bezirken am Markt erfolgreich".
Dagegen liegt die Standardgröße in Rudolfsheim-Fünfhaus (15.) bei 61 m2, in Brigittenau (20.) bei
62 m2, in Meidling (12.) bei 63 m2 und in Favoriten (10.) bei 66 m2.
Die Bezirke mit den höheren Quadratmeterpreisen haben die höheren prozentuellen Preissteigerungen und
auch noch die größeren Flächen dazu - dies schlägt sich verschärfend auf die Gesamtpreise.
Von West nach Ost bergab: das Wohnungs-Preisgefüge in den Bundesländern
Durch die Preissteigerungen 2013 hat Wien Vorarlberg als teuerstes Bundesland abgelöst. Das Ländle rutschte
mit einem Eigentumswohnungspreis von Euro 187.865,- auf Rang 3. Davor platzierte sich noch das Bundesland Salzburg
mit Preisen von Euro 191.026,-.
Dem West-Ost-Gefälle entsprechend kommt Tirol 2013 noch vor allen anderen Bundesländern mit einer moderaten
Steigerung von +1,7% auf einen Eigentumswohnungs-Preis von Euro 184.042,-. Während die Wohnungspreise in Vorarlberg
2013 um +1,8% und in Salzburg um +9,5% zulegten, stiegen sie im Burgenland um +4,2%. Dort gab's im Bundesländervergleich
die günstigsten Wohnungen, nämlich typischerweise um Euro 72.205,-. Um den Preis einer Wohnung in Wien,
im Bundesland Salzburg oder Vorarlberg erhält man 2,6 bzw. 2,8 Wohnungen im Burgenland.
Im Ranking folgen dann die Kärntner Wohnungen nahezu preisgleich wie im Jahr zuvor um Euro 139.445,- das Stück.
Um -0,7% günstiger als 2012 gab es die Wohnungen in Oberösterreich mit Preisen von Euro 129.949,-. Dagegen
zog in Niederösterreich, wo der Wohnungspreis 2012 um -0,3% nachgegeben hat, 2013 um +14,0% auf Euro 126.040,-
an.
Noch billiger als in Niederösterreich waren die Wohnungen in der Steiermark: Euro 109.416,- das bedeutet im
Jahresvergleich einen Preisanstieg von +2,0%
Eigentumswohnungen-Mengen - Die Mengen geben nach.
3.618 verkaufte Wohnungen in der Steiermark und 3.537 verkaufte Wohnungen in Niederösterreich - die beiden
Bundesländer lagen 2013 also mengenmäßig knapp beisammen auf dem 2. und 3. Rang und hinter der
Bundeshauptstadt Wien mit 8.436 Wohnungen. Auf den Rängen 4, 5 und 6 folgen Tirol mit 3.373 Wohnungen, Oberösterreich
mit 2.934 und das Bundesland Salzburg mit 2.877 Wohnungen. Auch Vorarlberg mit 1.895 und Kärnten mit 1.541
Wohneinheiten liegen stückmäßig im Minus. Nur die Bundesländer Salzburg und Burgenland melden
2013 geringe Mengensteigerungen.
Bezirks-Highlights: Gaisberg vor Patscher Kofel und Penzing vor Kitzbühel.
Während 2012 erstmals Innsbruck Stadt vor dem Bezirk Kitzbühel das Ranking der Quadratmeterpreise für
Wohnflächen außerhalb von Wien 1 und Wien 19 anführte, wurden 2013 die Karten total neu gemischt:
Die Wiener Bezirke Döbling, Währing, Neubau, Landstraße, Josefstadt, Hietzing und Wieden lagen
2013 allesamt vor dem teuersten Bezirk in den Bundesländern. Und der war nicht wie 2012 die Stadt Innsbruck,
sondern die Stadt Salzburg mit Euro 3.603,-/m2. Auch in Alsergrund, Mariahilf, Margareten, ja selbst in der Donaustadt
in Wien kosteten Wohnungen pro Quadratmeter mehr als in Innsbruck mit Euro 3.232,-.
Sogar in Hernals, Leopoldstadt und Penzing kostete der Quadratmeter Wohnfläche mehr als im Bezirk Kitzbühel
mit 2.907,- - trotz weniger Schilifte und Almhütten.
Die billigsten Wohnungen Österreichs
Die billigsten Wohnungen Österreichs gab es 2013 in Niederösterreich in den Bezirken Gmünd, typischerweise
um Euro 45.558,-, in Horn um Euro 52.793,- und in Lilienfeld um Euro 54.123,-. In der Steiermark in den Bezirken
Murtal um Euro 48.396,- und im neu formierten Bezirk Bruck-Mürzzuschlag um Euro 55.331,- und nicht zuletzt
im Burgenland in den Bezirken Mattersburg um Euro 48.264,-, Jennersdorf um Euro 51.157,- und im Bezirk Güssing
um Euro 53.530,-. In all diesen 8 Bezirken lag der Wohnungspreis bei rund einem Drittel des österreichischen
Schnitts oder gar darunter, obwohl die Wohnungsgrößen dem österreichischen Durchschnitt entsprochen
haben.
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