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RE/MAX ImmoSpiegel: Größeres Angebot führt zu Preiskorrekturen – Erstmals umfassender
Einblick in das Immobilien-Marktgeschehen
Amstetten (reichlundpartner) - Alljährlich stellt RE/MAX, Österreichs größtes Immobilienexperten-Netzwerk,
Statistik-Daten aus allen in ganz Österreich verkauften und verbücherten Immobilien auf Basis der Kaufvertrags-Sammlung
von IMMOunited - Roland Schmid zur Verfügung.
Basis ist das Österreichische Grundbuch
Insgesamt wurden 44.141 Immobilienverkäufe im ersten Halbjahr 2014 im Österreichischen Grundbuch
verbüchert. Das sind um +3.841 oder +10,3% mehr als in den ersten 6 Monaten des Vorjahres. Der Wert der gehandelten
Immobilien stieg dabei um genau eine Milliarde Euro auf 8,24 Mrd. oder +14,0%. Zu diesem Ergebnis kommt der RE/MAX
ImmoSpiegel (1-6 2014), auf Basis der Daten von IMMOunited.
"Der Immobilienmarkt in Österreich ist 2014 auch mengenmäßig wieder gut in Schwung gekommen
und die aktuelle Angebotssituation führte in den letzten Monaten zu Preiskorrekturen. Das ist eine gute Entwicklung
für die Bevölkerung und für die gesamte Volkswirtschaft", erläutert RE/MAX Austria Geschäftsführer,
Bernhard Reikersdorfer, MBA.
Am stärksten waren die Steigerungen in Wien: Von 5.390 auf 6.676 Immobilien im ersten Halbjahr (+23,8%). Der
Gesamtwert der in Wien gehandelten Immobilien stieg von 1,93 Mrd. Euro auf 2,56 Mrd. Euro, also um +32,5%.
Bundesländer: geringere Steigerungsraten als in Wien
Der mengenmäßig wichtigste Immobilienhandelsplatz war im ersten Halbjahr 2014 Niederösterreich
mit 8.663 Verkäufen, das sind +4,1% zum Vorjahres-Halbjahr, mit 1,13 Mrd. Euro Gesamtwert und einem Wert-Rückgang
von -3,5%.
In der Steiermark (nach der Anzahl der Transaktionen die Nummer 3 und wertmäßig die Nr. 4 in Österreich)
wurden in den ersten sechs Monaten um 939,1 Mio. Euro Immobilien verkauft und genau 6.120 Objekte verbüchert.
Die Anzahl der Transaktionen stieg somit im Jahresvergleich um +14,4% oder +772 Immobilien, die Steigerung des
Transaktionsvolumens betrug in der Steiermark im Vergleichszeitraum +16,6%.
In Oberösterreich (nach dem Wert knapp die Nr. 3) wurden im ersten Halbjahr 2014 5.882 Objekte um 944,5 Mio.
Euro gehandelt, das sind um 726 mehr als von Jänner bis Juni 2013. Das entspricht einem Mengen-Plus von +14,2%.
Der Wert der verkauften Immobilien stieg auf beinahe eine Milliarde, der genaue Wert lag bei 944,5 Mio. Euro oder
plus 27,7%.
In Tirol, im Bundesländer-Ranking die Nummer 5, wurden nach einem extrem starken Vorjahr zwar um 31 Objekte
(+0,9%) mehr verkauft, nämlich in Summe 3.678 Immobilien, jedoch ist der Gesamttransaktionswert im Vergleich
zum ersten Halbjahr 2013 um -1,9% auf 848,9 Mio. Euro gesunken.
Das Land Salzburg liegt an 6. Stelle: 3.043 Häuser, Wohnungen, Grundstücke, etc. um 750,7 Mio. Euro wurden
verbüchert. Das entspricht im Vergleich zum ersten Halbjahr 2013 einer Mengensteigerung von +701 Objekten
oder +29,9%, während der Wert der verkauften Immobilien nur um +7,0% zugenommen hat.
Vorarlberg wurde seiner Rolle als Österreichs Schweiz samt deren Präzision gerecht: Es erreichte das
Ziel vom ersten Halbjahr 2013 mit perfekter Punktlandung: 2.026 Immobilien um 457,2 Mio. Euro. Das bedeutet zum
Vorjahreszeitraum nur -0,03% Wert-Abweichung und +0,09% Mengen-Abweichung.
Kärnten lag mit 2.816 Immobilien um 80 Stück zum Vorjahr im Plus (+2,9%). Der Wert, der im ersten Halbjahr
für neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragenen Immobilien, beträgt 411,7 Mio. Euro. Im Vergleich
zum Vorjahr heißt das ebenfalls: +/-0%.
Im Burgenland wurden zwar mehr Immobilien gehandelt als in Vorarlberg, nämlich 2.297 (-4,6% zum Vorjahr),
das Transaktionsvolumen betrug dabei 194,8 Mio. Euro (+34,8%). In diesem Wert verbirgt sich allerdings auch der
Verkauf eines höchst bekannten Objektes in Parndorf, der sich mit über 50 Mio. Euro zu Buche schlägt.
Wien
Wien liegt damit heuer wertmäßig um +2,4% über dem Rekord von 2012 (1. HJ), auch wenn damals
noch um 8,1% mehr Objekte die Besitzer wechselten. Besondere Ausreißer waren im Vergleich zum Vorjahr die
Bezirke Margareten, mit mehr als doppelt so vielen Immobilienverkäufen (430), sowie Hernals, Währing
und Döbling mit mehr als 50% Plus. Mehr als doppelt so hoch - im Vergleich zum ersten Halbjahr 2013 - war
der Wert der gehandelten Immobilien in Rudolfsheim-Fünfhaus, in der Josefstadt und im Ersten Bezirk. Einsam
an der Spitze liegt der Bezirk Neubau, mit einer Vervierfachung der Verkaufssumme: 3 Gebäude unter den Top
5-Verbücherungen in Wien finden sich im 7. Bezirk mit 42 Millionen, 37 Millionen und 29 Millionen Euro, nur
überboten von einem Bürogebäude im Ersten um über 72 Millionen Euro.
Burgenland
In den Bezirken Eisenstadt (Stadt, Umgebung samt Rust), Jennersdorf und Mattersburg hat die Anzahl der Immobilienverkäufe
im ersten Halbjahr 2014 zugenommen. Wertmäßig haben alle Bezirke außer Güssing und Oberwart
dazugewonnen.
Kärnten
In den Bezirken Klagenfurt (Stadt), Villach (Stadt und Land), St. Veit an der Glan, Völkermarkt und Wolfsberg
stieg die Anzahl der gehandelten Immobilien in den ersten 6 Monaten 2014 um bis zu 20% während sie in den
anderen Bezirken rückläufig war. Wertmäßig stechen Wolfsberg mit einer Steigerung der Verkaufssumme
um beinahe die Hälfte oder Hermagor gar mit einer Verdoppelung hervor. Herausragend ist ein Gebäude in
Pörtschach, das mit beinahe 12 Mio. Euro im Juni verbüchert wurde, ebenso eines in Steindorf am Ossiachersee
und eines in Maria Wörth um jeweils fast 6 Mio. Euro.
Niederösterreich
Das Immobiliengeschäft brummte mit zweistelligen Wachstumsraten, gemessen am Verkaufswert im ersten Halbjahr
2014, besonders in den Bezirken Tulln, Hollabrunn, Krems (Stadt+Land), Zwettl, Neunkirchen, Scheibbs, Wien-Umgebung
und allen voran in der Landeshauptstadt St. Pölten. Dagegen liegen Gänserndorf, Horn, Korneuburg, Waidhofen/Thaya
und vor allem Mistelbach mit zweistelligen Prozentwerten hinter dem ersten Halbjahr 2013.
Besondere Transaktionen waren ein Gebäude in Leopoldsdorf (WU) um mehr als 15 Mio. Euro, ein Gebäude
in Tulln um mehr als 8 Mio. Euro und ein Hotel um mehr als 5 Mio. Euro in Klosterneuburg.
Oberösterreich
Die hervorragenden Steigerungen im Land ob der Enns resultieren vor allem aus dem schwachen Vergleichszeitraum
2013. Dieser lag gegenüber dem Rekord von 2012 anzahlmäßig um -13,9% zurück und wertmäßig
sogar um -17,4%. Doch selbst gegenüber dem Rekordjahr 2012 liegt Oberösterreich wertmäßig
heuer um +5,5% vorne, auch wenn nach der Anzahl der verkauften Immobilien noch 1,7% auf den Rekord von 2012 fehlen.
Besonders ins Auge sticht das Wachstum auf Basis des Verkaufswerts in Linz, gefolgt von den Bezirken Grießkirchen,
Urfahr-Umgebung, Gmunden, Vöcklabruck, Ried, Linz-Land, Wels (Stadt+Land) und Freistadt.
Mit 13 Mio. Euro wertete 2013 u.a. ein Gebäude in Braunau die Verbücherungs-Statistik auf, ebenso ein
Zinshaus in Wels mit mehr als 9 Mio. und ein Gebäude in Linz mit beinahe 6 Mio. Euro.
Salzburg
Das Bundesland Salzburg zeigt für das erste Halbjahr 2014 keine einheitliche Tendenz: Während im
Flachgau die Verkäufe zahlenmäßig um zwei Drittel und in der Stadt Salzburg um die Hälfte
gestiegen sind, gingen sie im Tennengau spürbar zurück.
Wertmäßig explodierte förmlich das Transaktionsvolumen im Pongau und in Flachgau, während
der Pinzgau vorläufig noch massiv hinter dem Vorjahreswerten liegt.
Der Grund dürfte u.a. in einem Grundstücksverkauf in Werfen "aus dem letzten Jahrtausend" liegen,
der erst heuer seine grundbücherliche Bestätigung fand und mit über 23 Mio. Euro durchschlug. Ganz
aktuell finden sich auch drei Gebäude in Salzburg-Stadt mit 7, 8, und 9 Mio. Euro in der Statistik.
Steiermark
Die Grüne Mark liegt heuer wertmäßig bereits +2,2% über dem Rekord von 2012. Dies kommt
vor allem aus einer Steigerung in Graz. Sie liegt nach Stück und Wert um ein Drittel über dem Vorjahr.
Besonders dynamisch stellt sich der Bezirk Liezen dar, der um ein Viertel mehr Immobilienverkäufe meldet als
im ersten Halbjahr des Vorjahres und sogar eine um zwei Drittel höhere Verkaufssumme. Signifikant im Plus
sind die Bezirke Hartberg-Fürstenfeld, Leibnitz und Südoststeiermark.
Besonders auffällig war der Verkauf eines Gebäudes in Rosental an der Kainach im Bezirk Voitsberg um
mehr als 17 Mio. Euro. In Graz schlugen sich ein Zinshaus mit 12 Millionen Euro, ein Grundstück um mehr als
10 Mio. und zwei mit jeweils rund 8 Mio. Euro zu Buche.
Tirol
Das erste Halbjahr schaut bei den Immobilienverkäufen nach einer Verschnaufpause aus:
Nur +0,9% mehr "entgeltliche Eigentumsübertragungen" mit einem um -1,9% geringeren Transaktionswert
als 2013 für das ganze Bundesland sind vor allem auf die Situation in Innsbruck zurückzuführen:
-16,1% weniger Verkäufe und ein um -11,6% geringerer Gesamtverkaufswert schlagen auf die Bundeslandzahlen
durch. Auch Landeck, Schwaz und Kufstein sind leicht rückläufig, während Imst - insbesondere wertmäßig
- ganz massiv, nämlich um plus zwei Drittel zulegt. Ins Auge stechen ein Grundstück um mehr als 11 Mio.
Euro in Hall in Tirol, 2 Häuser in St. Johann in Tirol und in Innsbruck um 6 bzw. 7 Mio. Euro.
Vorarlberg
Während das Bundesland - wie schon erwähnt - genau das Vorjahresergebnis liefert, schaut es in den
Bezirken durchaus unterschiedlich aus: Bludenz liegt dem Wert nach beinahe nur auf dem halben Vorjahresniveau,
während Dornbirn um ein Drittel zulegen konnte.
2 Gebäude und ein Grundstück um je 7 Mio. Euro in Dornbirn und Hohenems liegen vorne, nur getoppt von
einem Gebäude in Kennelbach, Bezirk Bregenz, um über 9 Millionen Euro.
Status Quo: RE/MAX Web-Radar
Ein guter Indikator für die allernächste Zukunft ist das Immobilien-Angebot im Internet. Wie entwickeln
sich die Anzahl der Angebote und die dafür geforderten Preise?
RE/MAX analysiert im RE/MAX Web-Radar nicht nur das Angebot einer einzigen Immobilienplattform, sondern das Angebot
aller relevanten österreichischen Immobilien-Plattformen. Die Grunddaten dazu kommen von Imabis - Roland Schmid,
das den im Internet sichtbaren Immobilien-Markt nahezu lückenlos erfasst. Es werden dabei sowohl die Immobilien,
die über Makler, Bauträger oder Genossenschaften angeboten werden, als auch die von Privatanbietern,
abgebildet.
Laut dem RE/MAX Web-Radar stieg im ersten Halbjahr 2014 die Anzahl der im Internet angebotenen Immobilien gegenüber
dem Vorjahresvergleichszeitraum bei Eigentumswohnungen, Mietwohnungen, Häusern und Grundstücken im zweistelligen
Prozentbereich. Besonders auffällig ist die Steigerung des Immobilien-Angebots in Österreich bei Miet-
und Eigentumswohnungen mit deutlich über 20%.
Ein größeres Objektangebot ist im Vergleich zum Vorjahr in allen Bundesländern zu verzeichnen,
lediglich das Grundstücksangebot in Tirol, Vorarlberg, Steiermark, Kärnten und Oberösterreich war
leicht rückläufig. "Wir erwarten, dass die aktuelle Marktsituation dazu führt, dass die Immobilienpreiskurve
in Österreich weiter abflachen wird und in vielen Regionen sogar mit leichten Rückgängen zu rechnen
ist. "Die immer wieder zitierte Immobilienblase in Österreich sehe ich nicht", folgert Bernhard
Reikersdorfer.
Prognose der Experten: RREFIX
Die im Juni 2014 durchgeführte Befragung nach den Zukunftserwartungen unter den RE/MAX-Experten in ganz
Österreich ergab:
- Immobilienangebot wird weiter leicht steigen
- Nachfrage nach Immobilien geht leicht zurück
- insgesamt sind bis Mitte 2015 kaum Immobilien-Preissteigerungen zu erwarten
2014: Käufer profitieren
Der Immobilienmarkt wendet sich in den nächsten zwölf Monaten wahrscheinlich weiter zugunsten der
Immobilien-Käufer und Mieter: Die Nachfrage nach Häusern, Wohnungen, Grundstücken, etc. sinkt in
Österreich um -1,6%, das Angebot an Immobilien steigt um +2,6% und der Preis generell soll um -3,0% sinken.
Das ist das verdichtete Umfrage-Ergebnis unter den rund 500 RE/MAX-Immobilien-Experten für das zweite Halbjahr
2014 und den Beginn von 2015. "Damit wird sich der Trend der letzten Monate weiter fortsetzen: Wenn das Immobilien-Angebot
zahlenmäßig eher steigt und die Nachfrage nach Immobilien eher sinken wird, so ist generell mit eher
fallenden als steigenden Immobilien-Preise zu rechnen. Natürlich bestehen Unterschiede: Burgenland tickt anders
als Vorarlberg. Wohnungen entwickeln sich anders als Gewerbeimmobilien oder Grundstücke. Daher haben wir wieder
die 17 wichtigsten Kombinationen aus Lage und Immobilien-Typ separat nach Angebot, Nachfrage und Preis und den
Regionen abgebildet", erklärt Mag. Anton E. Nenning, Managing Director von RE/MAX Austria.
Unterschiedliche Trends in unterschiedlichen Immobilien-Preissegmenten
Im oberen Preissegment sinkt die Immobilien-Nachfrage um -5,5% (-2,5%), das Angebot bleibt mit +0,1% (-0,1%)
konstant und der Immobilien-Preis sinkt um -4,0% (-1,4%), das sind -2,6% Prozentpunkte weniger als noch vor einem
halben Jahr.
Im mittleren Preissegment sinkt die Immobilien-Nachfrage um -1,1% (+0,4%) leicht, das Immobilien-Angebot steigt
um +2,0% (+0,8%). Somit ist mit um 2,0% niedrigeren Preisen als zu Jahresbeginn zu rechnen.
Im unteren Immobilien-Preissegment steigt die Nachfrage noch immer um +3,8% (+5,2%), wenngleich um 1,4 Prozentpunkte
geringer als zu Jahresbeginn, doch auch das Immobilien-Angebot steigt um +1,4% (+1,6%). Erwartet werden Preise
im untersten Immobilien-Segment, die um -0,5% unter den derzeitigen liegen.
"Immobilien im oberen Preissegment werden also im Übergang 2014-2015 eher mit einer Preiskorrektur nach
unten zu rechnen haben. Je billiger eine Immobilie ist, desto eher wird die Nachfrage noch steigen, aber selbst
da ist in Summe eher mit fallenden Preisen zu rechnen", so Nenning.
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