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Österreichischer Markt für kommerzielle Immobilien entwickelt sich dynamisch – 2014
könnte ein Rekordvolumen an kommerziellen Immobilieninvestitionen erreicht werden
Wien (bank austria) - Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate Bank Austria: „Investoren auf der Suche nach
Rendite treiben den Markt. Damit verzeichnete Österreich im ersten Halbjahr 2014 einen sehr starken Anstieg
des Investitionsvolumens in kommerzielle Immobilien, wobei gut die Hälfte der Nachfrage aus dem Ausland kam.
Laut Daten von CBRE wurden cirka 1,33 Milliarden Euro umgesetzt – das entspricht fast dem dreifachen Volumen des
ersten Halbjahres 2013. Damit entwickelte sich der österreichische Markt deutlich dynamischer als der europäische
Gesamtmarkt, der einen Anstieg des Investitionsvolumens in kommerzielle Immobilien auf 84 Milliarden Euro von knapp
68 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2013 verzeichnete. Der Marktanteil Österreichs erhöhte sich dadurch
von unter 1 Prozent auf rund 1,6 Prozent im Vergleichszeitraum des Vorjahres.“
Stark nachgefragt blieben Einzelhandelsimmobilien, wobei sich der Verkauf des Shopping Centers G3 in Gerasdorf
und des Shopping Center Nord gewichtig niederschlug. Auf Büros entfiel im ersten Halbjahr ein Anteil von knapp
30 Prozent, gefolgt von Wohnen und Hotels mit je rund 7 Prozent und gemischt genutzten Objekten mit 2 Prozent.
Im Gegensatz zur dynamischen Entwicklung der Nachfrage nach Logistikimmobilien in vielen Teilen Europas spielt
der Verkauf von Logistikimmobilien in Österreich (noch) keine Rolle. Der gesamte Investitionsausblick für
die zweite Jahreshälfte 2014 ist ebenfalls ausgezeichnet (Stichwort Millennium Tower/City). Damit könnte
2014 ein neues Rekordvolumen an kommerziellen Immobilieninvestitionen erreicht werden.
Bank Austria Real Estate strebt markante Steigerung des Neugeschäftsvolumens an
Der Wettbewerb unter Banken am österreichischen Immobilienmarkt hat in den letzten Monaten spürbar zugenommen
und die Margen sind unter Druck. Madlencnik: „Der Real Estate Bereich der Bank Austria verzeichnete im ersten Halbjahr
2014 mit einem Neugeschäftsvolumen von über einer Milliarde Euro eine sehr gute geschäftliche Entwicklung.
Für die zweite Jahreshälfte steuern wir eine weitere Steigerung an.
Spitzenrenditen mit weiterem Potenzial nach unten
Die Spitzenrenditen in Österreich sind im Büro- und Einzelhandelsbereich relativ tief. Im Bürobereich
ist die 5-Prozent-Marke deutlich nach unten durchbrochen. Im Einkaufszentren-Bereich liegen die Spitzenrenditen
laut CBRE um 5,25 Prozent, in Fachmarktzentren um rund 1 Prozentpunkt höher. Im mitteleuropäischen Vergleich
zählt Österreich damit zu den Niedrigrenditeländern. Dazu Madlencnik: „Bei der starken Nachfrage
ist davon auszugehen, dass die Spitzenrenditen noch Potenzial nach unten haben.“ Karla Schestauber, Immobilienanalystin
der Bank Austria ergänzt: „Die prognostizierte, leichte Befestigung der Konjunktur ist gut für die Nachfrage.
Ein Zinsanstieg am langen Ende ausgehend von den Vereinigten Staaten könnte die beeindruckende Entwicklung
jedoch bremsen.“
Wiener Büromarkt: Neubautätigkeit auf niedrigem Niveau
Der Wiener Büromarkt zählt weiterhin zu den stabilsten Büromärkten in Europa und weist
im Vergleich mit anderen europäischen Städten eine moderate Leerstandsrate von 6,5 bis 7 Prozent auf.
Ein Grund für diese stabile Entwicklung ist unter anderem die niedrige Neuproduktion
bei vergleichsweise konstanter Neuvermietung. Die Neuproduktion von Büroflächen in Wien ist im Jahr 2013
gegenüber 2012 von 215.000 m² auf nur mehr knapp 150.000 m² gesunken.
2014 könnte das Neubauvolumen einen ähnlich niedrigen Wert erreichen und 2015 einen neuen Tiefstand erreichen.
Obwohl die Neuflächenabnahme im ersten Halbjahr 2014 unterdurch-schnittlich ausgefallen ist, wird bis Ende
des Jahres wieder mit einer Vermietungsleistung auf vergleichbarem Niveau wie im Vorjahr gerechnet. „Die geopolitischen
Krisen, die zu Verunsicherung führen, wirken tendenziell dämpfend, während die prognostizierte Verbesserung
der Konjunktur hilft“, ergänzt Schestauber.
Wiener Wohnungsmarkt ist etwas aus dem Gleichgewicht
In den letzten fünf Jahren sind die Immobilienpreise in Wien als stark wachsender Stadt um durchschnittlich
jährlich 9,4 Prozent gestiegen, die freifinanzierten Mieten jedoch nur um 5 Prozent – aber damit noch immer
rascher als im Bundesdurchschnitt beziehungsweise erheblich rascher als die Verbraucherpreise. Die Preise für
Eigenheime und Eigentumswohnungen in Wien waren damit laut OeNB Studie Ende um gut 20 Prozent überbewertet
– die Immobilienpreise in Gesamtösterreich jedoch unterbewertet. „Ich stelle mir die Frage, wie die Anpassung
der Preise und Mieten erfolgen wird und sehe gute Chancen, dass die Anpassung zumindest teilweise über die
Mieten stattfinden und höherwertiger Mietwohnbau damit deutlich attraktiver wird“ sagt Madlencnik.
Kommerzieller Immobilienmarkt in Österreich punktet mit Transparenz und Stabilität
Jones Lang La Salle (JLL) beurteilt alle zwei Jahre weltweit die Transparenz von Immobilienmärkten. Im Ranking
2014 wird der österreichische Immobilienmarkt als „transparent“ eingestuft und sichert sich damit seit Jahren
seinen Platz unter den sehr gut entwickelten europäischen Märkten. Der österreichische Immobilienindex
der Investment Property Datenbank (IPD) aus einem Portfolio von Büro-, Einzelhandels-, Gewerbe/Logistik-,
Wohn- sowie sonstigen Immobilien zeigt, dass im Gesamtjahr 2013 der Gesamtertrag des untersuchten Österreichportfolios
5,7 Prozent (0,8 Prozent Wertänderungsrendite und 4,9 Prozent Netto-Cash-Flow-Rendite) betrug. Die jährliche
Zeitreihe zeigt, dass die Netto-Cash-Flow-Rendite in Österreich in den letzten zehn Jahren relativ geringfügig
um die 5 Prozent-Marke oszilliert hat. Damit wurde der österreichische Markt seinem Image, ein stabiler Markt
zu sein, gerecht. „Sollten die Zinsen noch über geraume Zeit auf dem extrem niedrigen Niveau bleiben, ist
jedoch auch für den österreichischen Markt eine gewisse Überhitzung nicht auszuschließen“,
analysiert Schestauber.
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