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Büromarkt: Neubauleistung 2017 doppelt so hoch wie 2016
Wien (reichlundpartner) - „Der Zuwachs an neuen Büroflächen war in Wien 2016 mit 60.000 m2 relativ
gering“, sagt Mag. Stefan Krejci, MRICS, Geschäftsführer der RCG Immobiliendienstleistungs GmbH, der
speziellen Gewerbe-Unit von Österreichs größtem Maklernetzwerk RE/MAX und „das hat den Bedarf nicht
gedeckt. Wir wissen, dass 2017 rund 150.000 m2 neue Büroflächen auf den Wiener Markt kommen. Das ist
zwar doppelt so viel wie 2016, entspricht aber trotzdem nur der Neubau-Leistung von 2015. Erst 2018 wird mit rund
zusätzlich 300.000 m2 der angestaute Nachfrageüberhang gedeckt werden können. Allerdings werden
von den 2017 und 2018 fertig gestellten Büroprojekten einige nicht vermietet, sondern von den Errichtern selbst
genutzt werden“. Zu den größten Fertigstellungen zählt 2017 das Square Plus mit ca. 38.000 m².
Im Jahr 2018 ist die Fertigstellung unter anderem für den Austria Campus (ca. 200.000 m²), das The Icon
Vienna (85.000 m²) oder das QBC 1+2 (rund 40.000 m²) geplant, so Krejci. „Die Anzahl der Vermietungen
sowohl von Neubauten als auch von bestehenden Immobilien ist auffallend gestiegen, rund 275.000 m² wurden
neu vermietet, das sind ca. 30 % mehr als 2015. Das reduzierte die Leerstandsrate auf 5,5%.“
Büroimmobilien sind weiterhin bei den Investoren eine beliebte Asset-Klasse. „Dies führte dazu, dass
die Spitzenrenditen 2016 auf ca. 4,3% gefallen sind. Auch 2017 ist bei weiterhin niedrigen Zinsen davon auszugehen,
dass es durchaus zu weiteren Kaufpreiserhöhungen für Büroflächen kommen kann“, sagt Krejci.
2016 lagen die Mieten für Wiener Büroimmobilien in Top-Standorten, also in perfektem Zustand und mit
repräsentativer Adresse bei bis zu 26 Euro pro m2. Für mittlere bis gute Lagen wurden zwischen 12 und
15,50 Euro pro m2 bezahlt und in schwachen Bürostandorten auch oft nur ein einstelliger Euro-Betrag. Immer
wichtiger wird für Unternehmen eine hervorragende Anbindung an den öffentlichen Verkehr, ein attraktives
Umfeld, eine gute Energieeffizienz sowie vor allem flexible Grundrisse.
Ergänzend dazu meint Arno Wimmer, Bürobetreiber von RE/MAX Immoreal in Innsbruck, „dass Büroflächen
in Innsbruck im Angebotsumfang und Preis konstant bleiben, sich aber sehr wohl nach der Ausstattung und der Lage
differenzieren.“ Total im Fokus ist derzeit, dass die Büros dem Gesetz entsprechend auch wirklich barrierefrei
sind.
„In Graz ist das Büroflächen-Angebot größer als die Nachfrage“, so Ing. Alois Marchel von
RE/MAX Classic in Graz, und „wer jetzt neu sucht oder sein Büro neu übersiedeln oder auch nur neue Mieten
verhandeln will, hat derzeit gute Bedingungen.“
Bundesweit soll das Angebot an freien Büroflächen 2017 voraussichtlich um +1,6% zunehmen. Dies soll,
wie in der Vergangenheit, aufgrund der bereits erwähnten schwachen Nachfrage bei Neuvermietungen außerhalb
von Wien die Preise um -3,9% nach unten drücken.
Handelsflächen: weitere Konzentration auf hochfrequentierte Standorte
In der Handelslandschaft ergeben sich für Krejci einige Veränderungen als Konsequenzen aus dem Wachstum
des Online-Handels: „Auffallend viele Einkaufszentren investieren derzeit hohe Summen, um sich zukunftsfit zu machen.
Noch mehr Angebot, noch ansprechenderes Ambiente, noch mehr Einkaufserlebnis ist offensichtlich die Devise. Beispielsweise
steckte 2016 die Plus City in Linz-Pasching 140 Mio. Euro in die Expansion für weitere 70 Shops. In Wien-Simmering
wuchs das de facto neu errichtete Huma 11 um 30.000 m² für 60 zusätzliche Shops. Hier sollen bis
Ende 2017 noch einmal 20.000 m² für weitere 30 Geschäfte dazukommen. Das entspricht einer Gesamtinvestition
von ca. 100 Mio. Euro“, so Krejci.
Ein Teil des Handels zeigt laut Krejci eine klare Tendenz zu den besten Standorten, um den Kunden ebendort mit
dem bestmöglichen Produkt- und Serviceangebot ein perfektes Einkaufserlebnis zu bieten. Krejci prognostiziert,
„dass in einigen Städten der Handel grundsätzlich wieder bereit wäre, in die Innenstädte zu
wechseln, weil dort die Kosten oft niedriger sind als in Einkaufszentren mit ihren vergleichsweisen hohen Betriebskosten.
Dies wird aber nur in jenen Städten stattfinden, die konsequent ihre Hausaufgaben machen“, relativiert Krejci
und erklärt: „Städte müssen bestmöglich versuchen, wie Einkaufszentren zu handeln, und bei
der Verkehrserschließung, der Parksituationen, dem Branchen-Shop- und Gastro-Mix, der Wohlfühl-Atmosphäre
– also dem Gesamt-Einkaufsambiente – immer wieder nachjustieren.“
Für 2017 erwartet Krejci, dass aufgrund der stetigen Expansion des Online-Handels das Thema Logistikflächen
in Stadtnähe und in der Stadt stark an Bedeutung gewinnt: „RE/MAX ist in ganz Österreich flächendeckend
vertreten. Daher sind wir der prädestinierte, perfekte Partner der Logistikbranche für Umschlagsflächen
vor den wesentlichen letzten Metern zum Kunden.“
Außerhalb der großen Einkaufzentren kämpfen Handelsflächen und Geschäftslokale vor allem
in B- und C-Lagen mit einem nach wie vor steigenden Angebot von +2,7% und einem generellen Preisrückgang im
Österreichschnitt von -3,9%, so die Einschätzung des RE/MAX-Netzwerks, allerdings mit Einschränkungen:
„In Klagenfurt wandern die Handelsflächen – wie in vielen urbanen Zentren – in die Peripherie. Darunter und
an den sinkenden Miet-Preisen leidet natürlich die Innenstadt“, analysiert Daniel Lobnik, MSc, GF von RE/MAX
Pro, Klagenfurt. In Villach herrscht nach Geschäftsflächen in 1A-Lagen eine gute Nachfrage. „Dort sind
die Leute auch bereit, sehr hohe Mieten zu bezahlen. 1B-Lagen sind schon deutlich schwieriger zu vermieten und
alles was schlechter bewertet wird, steht sehr häufig leer“, berichtet Joachim Zmölnig, Bürobetreiber
von RE/MAX Idea in Villach und Völkermarkt.
„Für Geschäftslokale gilt auch in Oberösterreich der Faktor Lage, d.h. abseits von den Haupt-Einkaufsstraßen
ist mit fallenden Preisen zu rechnen“, so Kurt Gattringer, MBA, Geschäftsführer von RE/MAX Linz-City.
„In besten Grazer Lagen ist die Nachfrage nach Geschäftslokalen sehr gut bei gleichbleibenden Preisen“, erklärt
Mag. Margot Clement von RE/MAX For All in Graz und „bei den B- und C-Lagen ist die Anzahl der Leerstände derzeit
sehr hoch, wir erwarten einen Rückgang der Neuvermietungspreise als Folge.“
Auch aus Vorarlberg bestätigt Reinhard Götze von RE/MAX Immowest in Bregenz und Dornbirn: „Bei Handelsimmobilien
sind 1A-Lagen weiterhin gefragt, hingegen sind Leerstände außerhalb der zentralen Lagen festzustellen.“
„Letztendlich sind die Preise für Geschäftslokale außerhalb von 1A-Lagen sinkend“, meint auch Arno
Wimmer, Bürobetreiber von RE/MAX Immoreal in Innsbruck.
Betriebsgrundstücke: gedämpfte Nachfrage
In Wien läuft der Trend entgegen dem der Bundesländer: Betriebsliegenschaften und Logistikflächen
in der Metropole sind sehr gefragt, vor allem entlang von zwei Achsen: „einerseits Wien-Nord, Richtung Gerasdorf
und Gänserndorf und andererseits Richtung Wien-Süd, in der Nähe zur A2 entlang der B17 zwischen
Vösendorf und Wiener Neudorf/Traiskirchen“, berichtet Anton Putz, Betriebsflächen-Experte bei RE/MAX
Solutions (Wien 1). In den letzten Jahren haben sich die Preise von Betriebsbaugründen zwischen dem Norden
und dem Süden von Wien angeglichen. „Früher kostete der Quadratmeter Betriebsgrund im Norden Wiens 250
bis 290 Euro pro Quadratmeter, im Süden 280 bis 300 Euro. Heute hat sich das Niveau im Norden wie im Süden
bei 300 bis 400 Euro pro Quadratmeter eingependelt. Der Norden hat aufgrund der verbesserten Verkehrsanbindung
nachgezogen. Für besonders gute Lagen und hohe Bauklassen – etwa bei Autobahnabfahrten oder U-Bahnstationen
– werden für den Quadratmeter bis zu 600 Euro verlangt und bezahlt“, erklärt Putz.
Viele große Logistiker oder Produktionsbetriebe, die früher im 23. Bezirk oder rund um den Nordbahnhof
ihre Niederlassungen hatten, verlassen Wien aus Kostengründen in Richtung Niederösterreich. In guten
Lagen mit guten Autobahnverbindungen wie z.B. Guntramsdorf werden aber auch hier bereits bis zu 200 Euro pro m²
aufgerufen. „Alternativ dazu bieten wir gerade in unmittelbarer Nähe zur S1 Betriebsbaugrundstücke nahe
Himberg oder Schwechat um 110 bis 140 Euro pro m² an“, so Putz.
Stark nachgefragt werden von privaten Investoren laut Putz „voll- und langfristig vermietete Gewerbeimmobilien
mit Renditen von mindestens 4,5% zur Vermögensabsicherung anstelle von den niedrigen Bankzinsen bzw. spekulativen
Finanzprodukten. So haben wir im Dezember für einen Leasingnehmer, der sein Leasingobjekt ursprünglich
in Schweizer Franken finanziert hatte und den Leasingvertrag vorzeitig beenden wollte, einen Investor als Ersatzleasingnehmer
gefunden.“
In den Bundesländern erholt sich der Gewerbe-Grundstücksmarkt nach Meinung des Maklernetzwerks RE/MAX
auch im Jahr 2017 nicht wirklich. Es geht nach unten, aber nicht mehr so rapide wie für 2016 erwartet. Die
Preisveränderungen für alle Gewerbegrundstücke bleiben auf „fallend“, nämlich bei -1,6%. Das
ist negativ, aber bei weitem nicht mehr so stark im Minus wie in den Erwartungen der Jahre zuvor.
„Die Nachfrage bei Gewerbegrundstücken in Tirol ist gleichbleibend und weitgehend stabil“, so Wimmer über
Innsbruck.
In der Steiermark, besonders in Graz, ist bei Gewerbeflächen das Angebot größer als die Nachfrage.
„Das Angebot an Gewerbeflächen ist enorm und die Nachfrage wird von Jahr zu Jahr geringer“, so Clement und
daher „beste Chancen für Käufer.“
„Im Innviertel sind Gewerbegründe sehr günstig erhältlich, zu Preisen deutlich unter jenen in Wohngebieten.
Dies ist auch der Grund, warum sich Salzburger Unternehmen oft im Innviertel ansiedeln“, erklärt erklärt
Ing. Christian Haidinger, MBA, Gründer von RE/MAX Innova in Braunau, Mattighofen und Ried im Innkreis. „Die
finanzierenden Banken raten oft, von der Gemeinde preisgünstig einen Betriebsbaugrund zu erwerben und darauf
gleich einen maßgeschneiderten Neubau zu errichten. Schließlich sind vorhandene Gewerbeimmobilien oft
nicht passend und Adaptierungskosten für den Käufer zusätzlich zum Kaufpreis oft zu kostspielig.“
In Vorarlberg besteht allerdings – ganz gegen den Bundestrend – „eine unverändert große Nachfrage nach
Gewerbegrundstücken, die“ so Reinhard Götze, RE/MAX Immowest mit Standorten in Bregenz und Dornbirn „von
Klein- und Mittelbetrieben als Firmenstandort genutzt werden können. Die Preise dieser Gewerbegrundstücke
liegen zwischen 200 und 300 Euro pro m2.“
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