|
Wegen Brexit und drohender Steuererhöhungen investieren Briten vermehrt in Immobilien
in Österreich – insbesondere in das sogenannte „Buy-to-let“-Modell.
Zell/See/Wien (prodinger) - Immobilien in österreichischen Ferienregionen sind für Briten schon
seit längerem eine sehr interessante Investitionsmöglichkeit – einerseits um hier im Urlaub ihren sportlichen
Neigungen nachzugehen, andererseits um ihr Vermögen wertsichernd anzulegen. Jetzt sind sie offenbar noch gefragter:
"In den vergangenen Monaten hat das Interesse daran merklich zugenommen; wir registrieren eine verstärkte
Nachfrage nach Ferienimmobilien aus Großbritannien", spricht Thomas Reisenzahn, Partner in der Prodinger
Gruppe, von einen neuen Trend: „Der hat wohl vor allem mit dem Brexit und drohenden Steuererhöhungen für
Immobilienbesitzer in Großbritannien zu tun“.
Modell für Investoren und Hoteliers
Besonders seien die Engländer im an sogenannten „Buy-to-let“-Modellen interessiert, sagt der Tourismusberater.
Dabei handelt es sich um eine Finanzierungsart, die hierzulande noch weitgehend unbekannt ist, im angelsächsischen
Raum dagegen sehr verbreitet und beliebt. "Unter „Buy-to-let" versteht man gemischte Hotelprojekte, welche
die Interessen von Investoren, Hotelbetreibern und Tourismus-Destinationen verbinden", so Reisenzahn. Das
ist ein Modell, bei der Gast als Hotel-Miteigentümer mit für die Finanzierung des Hauses aufkommt. Anders
als bei diversen Time-Sharing-Modellen wird der Investor bei "Buy-to-let" jedoch Eigentümer des
Zimmers bzw. Appartements oder Gesellschafter am Projekt.
Bildlich gesprochen, erwerben die Käufer damit Hotelzimmer oder -appartements um sie unwiderruflich an einen
bestehenden oder angeschlossenen Hotelbetrieb zu vermieten. Über das Hotel können die Investoren in einem
festgelegten Zeitrahmen „ihr“ Zimmer buchen und gegen Mietenverrechnung bzw. Abzug von der Rendite selbst nutzen.
Die Käufer bleiben aber Eigentümer und haben jederzeit die Möglichkeit die Immobilie wieder zu verkaufen,
ohne jemanden um Erlaubnis fragen zu müssen.
„Das Eigentum und damit die Investition sind im Grundbuch eingetragen“, präzisiert Stefan Rohrmoser von der
Prodinger Steuerberatung: „Es ist wie jedes Wohnungseigentum abgesichert, veräußerbar und belastbar
- z.B. für Hypothekarkredite“.
Dem Hotelbetreiber wiederum dienen die Einnahmen vor allem als Eigenkapital und als Hebel für eine Hotelfinanzierung
– ein wichtiger Aspekt, da klassische Finanzierungen auch für Hoteliers immer schwieriger werden – und deshalb
intensiv nach alternativen Modellen gesucht wird.
Rezept gegen „leere“ Zweitwohnungen
Gerade in Zweisaisondestinationen gebe es Rahmenbedingungen, welche für „Buy-to-let“ sprechen, so der
Berater: Meist gibt es in solchen Gegenden viele, teilweise schon in die Jahre gekommene Hotelbetriebe, bei denen
Erneuerungen oder Erweiterungen anstehen, aber wirtschaftlich kaum finanzierbar sind. Hinzu herrscht in diesen
Destinationen eine große Nachfrage nach Ferienhäusern und -wohnungen sowie Freizeitwohnsitzen. „Wenn
neue Freizeitwohnsitze wegen ausgeschöpfter Quoten nicht möglich oder zur Verhinderung „kalter Betten“
nicht gewünscht sind, kann das „Buy-to-let-Modell“ eine für alle Seiten befriedigende Lösung sein“,
sagt Thomas Reisenzahn: „Denn die gekauften Appartements oder Zimmer der Investoren gliedern sich den strukturierten
Beherbergungsbetrieb ein.“
Es handle sich dabei ausschließlich um „warme Betten“. Die Einheiten würden primär der Drittvermietung
dienen, womit die Interessen von Immobilieninvestoren, der Gemeindevertreter und der Betreiber erfolgreich zusammengeführt
werden. Die Investoren wissen, dass ihre Wohnungen einer Hotelwidmung unterliegt und daher kein klassischer Freizeitwohnsitz
ist. Ebenso könne die Errichtung von leerstehenden Zweitwohnungen dadurch verhindert werden.
Vorteil für Hoteliers: Höhere Eigenkapitalquote
Ein weiterer Vorteil: Die Finanzierungsart für den Hotelier steht auf einem stabilen betriebswirtschaftlichen
Fundament und weist eine über dem Branchenschnitt liegende hohe Eigenkapitalquote auf, die sich für die
kommenden finanzrechtlichen Bestimmungen positiv auswirkt. Gewinne aus dem Verkauf der Einheiten können vom
Betreiber zur Schaffung von Infrastruktur im Hotel wie Restauranterweiterung, Wellness oder Rezeption verwendet
werden und verbleiben im Projekt. Die Prodinger Tourismusberatung hat selbst bereits eine Reihe von positiven Erfahrungen
mit dem Modell gemacht – und zwar mit seinen "AlpenParks Hotels". Diese seien Best-Practice für
die Finanzierung derartiger Projekte und Basis für weitere Angebote. "Die AlpenParks Hotels verfügen
so über genügend finanzielle Mittel zur Marktbearbeitung, um auch für die Gemeinde bzw. Destination
eine hohe Auslastung zu erzielen", sagt Rohrmoser.
Vorteil für Anleger: Hohe Rendite
Aber auch die Investoren profitieren: Gesamtwirtschaftlich gesehen sorgen die anhaltend niedrigen Zinsen und
der Eurounsicherheit für eine kräftige Nachfrage nach derartigen Modellen, so das Resumee der Tourismusberatung.
Der Erwerb von Immobilien gelte als „gute Strategie zur Diversifizierung“. Neben Anlegern aus Ländern wie
Großbritannien oder den Niederlanden, in denen man mit dem Modell bereits vertraut sei, steige auch das Interesse
von Investoren aus Deutschland und Österreich. Die Renditenerwartungen liegen bei 4 bis 5,5 Prozent, bezogen
auf das Gesamtinvestment.
Bei Prodinger geht man davon aus, dass derartige „Buy-to-let“-Modelle leichter zu finanzieren sind als reine Tourismus-
und Hotelprojekte, da für die Finanzinstitute im Rahmen der Wohnungseigentumsbegründung die grundbücherliche,
alternative Besicherung mehr Sicherheit bietet. Stefan Rohrmoser: "Dabei muss jedoch immer im Vordergrund
stehen, dass auch für die Zukunft ein nachhaltig funktionierender Hotelbetrieb gesichert ist".“
|
