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Unterkunfts-Vermittler wie Airbnb haben den Tourismus verändert – aber verändern
sie auch unsere Städte? Die TU Wien analysierte das Airbnb-Angebot in Wien.
Wien (tu) - Die Grundidee klingt fast romantisch: Jemand hat eine zusätzliche Übernachtungsmöglichkeit
in seiner Wohnung, bietet sie übers Internet Touristen an, und die freuen sich über eine billige Unterkunft
– inklusive persönlichem Kontakt zum Gastgeber. Doch dieses Konzept von „Airbnb“, dem weltweit größten
Online-Marktplatz für Übernachtungen, entspricht nicht ganz der tatsächlichen Praxis. In Wien gibt
es mittlerweile viele Großanbieter, die mehrere Wohnungen gleichzeitig auf Airbnb anbieten. Viele Wohnungen
sind außerdem dauerhafte Ferienunterkünfte. Dies führt dazu, dass Wohnungen dem Wohnungsmarkt entzogen
werden und trägt damit zu steigenden Mieten bei. Das Team des Fachbereichs „Finanzwissenschaft und Infrastrukturpolitik“
im Department für Raumplanung der TU Wien hat Airbnb in Wien und mögliche Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt
analysiert.
Rasches Wachstum in Wien
Wie auch in vielen anderen Städten ist das Airbnb-Angebot in Wien zuletzt rasch gewachsen: Im Oktober 2014
waren etwa 1300 Übernachtungsmöglichkeiten verfügbar, im August 2017 waren es bereits 8650. Damit
ist das Airbnb-Angebot zum wichtigen wirtschaftlichen Faktor geworden. Die jährlichen Bruttoeinnahmen betragen
rund 80 Millionen Euro (inklusive Umsatzsteuer und Airbnb-Service-Gebühren). Das entspricht etwa 10% des Wiener
Nächtigungsumsatzes.
„Mit dem ursprünglichen Gedanken der kurzfristigen Vermietung der Wohnzimmercouch oder eines gerade leer stehenden
Zimmers hat Airbnb nicht mehr viel zu tun“, sagt Roman Seidl (TU Wien). Oft werden Wohnungen dauerhaft auf Airbnb
angeboten, weil man damit deutlich höhere Einnahmen erwarten kann als bei einer langfristigen Vermietung über
den regulären Wohnungsmarkt. Nur etwa ein Prozent der Wiener Airbnb-Angebote entfallen auf Angebote, bei dem
der Gast ein Zimmer mit dem Gastgeber teilt. Auch Zusatzzimmer in einer gemeinsamen Wohnung sind inzwischen die
Minderheit, ungefähr 70% der Angebote betreffen Wohnungen oder Häuser, die vollständig vermietet
werden.
Die Analyse zeigt, dass Airbnb in Wien bereits zu einem beträchtlichen Grad gewerblich orientiert ist. Zwar
bieten nur 17% der Vermieter mehr als eine Unterkunft an, doch diese Anbieter vereinen rund 38% der Angebote auf
sich. Ein ähnliches Muster zeigt sich bei den Einnahmen. Kleinvermieter, die fast die Hälfte aller Anbieter
ausmachen und nur bis zu € 500 im Monat einnehmen, verdienen weniger als 10% der Gesamteinnahmen. Die 20% der Anbieter
mit den höchsten Einkommen verdienen dagegen rund zwei Drittel der Gesamteinnahmen. Die 0.4% der Anbieter
mit den höchsten Einkommen nehmen monatlich jeder mindestens €13.500 Euro ein, einzelne Top-Anbieter kommen
sogar auf ein Airbnb-Einkommen von €60.000.
„Oft merkt man gar nicht sofort, ob es sich bei einem Airbnb-Angebot um einen kleinen Vermieter handelt, der seine
eigene Wohnung kurzfristig jemandem überlässt, oder um einen Großunternehmer, der viele Unterkünfte
gleichzeitig dauerhaft vermietet und gewissermaßen ein über die Stadt verteiltes Hotel betreibt“, sagt
Roman Seidl. In ihrem Online-Auftritt präsentieren sich die Großanbieter ähnlich familiär
und unkommerziell wie eine Studi-WG mit freiem Zusatzzimmer. „Das ist einfach eine Frage des Marketings“, meint
Seidl, „Das ist nun mal der Stil, den man von Airbnb erwartet.“
Einfluss auf den Wohnungsmarkt?
Durch das Wachstum und die Kommerzialisierung des Airbnb-Angebots stellt sich die Frage nach dem Einfluss auf den
Wohnungsmarkt. „Nach unseren Berechnungen werden dem Wohnungsmarkt in Wien - nach konservativer Schätzung
- ungefähr 2000 Wohnungen durch Airbnb dauerhaft entzogen“, sagt Roman Seidl. “Das entspricht rund vier von
zehn aller auf Airbnb angebotenen Wohnungen. Diese Wohnungen stehen nicht mehr für eine reguläre Vermietung
zur Verfügung und verringern das ohnehin knappe Wohnungsangebot in der Stadt weiter.“
Zwar ist der Anteil der entzogenen Wohnungen am Wohnungsbestand laut den Forschern noch relativ begrenzt, allerdings
sind die entzogenen Wohnungen sehr ungleich über die Stadt verteilt. „Es gibt Gegenden, in denen sich das
Angebot stark konzentriert, etwa im ersten Bezirk, aber auch in immobilienwirtschaftlich bereits aufgewerteten
Standorten im zweiten, vierten oder siebten Bezirk. Dort kann davon ausgegangen werden, dass es bereits einen spürbaren
Einfluss auf den Wohnungsmarkt gibt“, glaubt Seidl. „In diesen Gebieten ist der Wohnungsmarkt bereits sehr angespannt,
insofern liegt es nahe, dass es durch den Verlust von Wohnungen zu einer weiteren Erhöhung der Mieten kommt.“
Herausforderung für die Zukunft
Sollte das Wachstum wie in den letzten Jahren weiter gehen, so werden auch die Auswirkungen auf die Stadt weiter
zunehmen. „Es gibt viele offene Fragen etwa im Bereich des Gewerberechts, der Steuern oder am Wohnungsmarkt. Konflikte
zeigen sich ganz konkret bereits, wenn Teile von Häusern de facto in Hotels umgewandelt werden, und damit
die Lebensbedingungen der ansässigen Bewohner durch Lärm, höhere Betriebskosten oder ähnliches
beeinträchtigt werden“, sagt Roman Seidl. „Es wird klare Spielregeln brauchen, um die Folgewirkungen zu begrenzen.
Bei der Umwandlung von Wohnungen in dauerhafte Ferienunterkünfte stellt sich die Frage, inwiefern man das
unter den gegenwärtigen Bedingungen der Wohnraumknappheit überhaupt zulassen sollte. Sofern man die zeitweise
Vermietung privater Wohnungen weiter erlauben will, muss man jedenfalls kontrollieren können, wer wann und
wie viel vermietet. Bisher gewährt Airbnb aber leider keinen Zugang zu diesen Daten.“
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