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2017 Allzeitrekord von fast 5 Milliarden Euro Transaktionsvolumen bei kommerziellen Immobilieninvestitionen
erreicht; 2,3 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2018
Wien (bank austria) - Angesichts der immer noch sehr guten Rahmenbedingungen für den österreichischen
Immobilienmarkt ist die Nachfrage nach heimischen Immobilien im Jahr 2018 nach wie vor stark. „Der Ausblick für
den österreichischen Immobilienmarkt ist weiterhin gut. Das Interesse ausländischer institutioneller
Investoren an einer marktbedingt begrenzten Anzahl attraktiver Immobilien ist ungebrochen, was den Wettbewerb intensiv
hält“, sagt Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate der UniCredit Bank Austria. Die Zinsen sind weiterhin
niedrig, wodurch Immobilien in der Gunst der Investoren weiterhin hoch rangieren. Die gute Konjunktur unterstützt
dabei Investitionen und auch den Konsum. „Wir finanzieren gute Projekte mit akzeptablem Risiko und sind dabei in
der Lage auch lange Laufzeiten anzubieten und hohe Volumina zu stemmen“, sagt Madlencnik.
Im ersten Halbjahr 2018 zeigen die unterschiedlichen Marktsegmente zum Teil differenzierte Sättigungsgrade.
„Während kaum noch neue Retail-Flächen entwickelt werden, verzeichnet der Büromarkt in Wien 2018
einen spürbaren Flächenzuwachs, der den Markt für Gebrauchtbüros bereits unter Druck setzt,“
sagt Walter Bödenauer, Immobilienanalyst der UniCredit Bank Austria.
Nachfrage nach kommerziellen Immobilen erreicht Allzeithoch
In Österreich wurde 2017 ein Allzeitrekord bei kommerziellen Immobilieninvestitionen erreicht und insgesamt
ein Transaktionsvolumen von fast 5 Milliarden Euro erzielt. „Auch in diesem Jahr ist die Investitionstätigkeit
rege und liegt nach sechs Monaten bereits bei 2,3 Milliarden Euro, obwohl zunehmend ein Mangel an geeigneten Objekten
zu beobachten ist. Bis Jahresende ist weiterhin mit einem positiven Trend auf dem Investmentmarkt zu rechnen, auch
wenn die Vorjahreswerte aus jetziger Sicht nicht übertroffen werden sollten“, sagt Bödenauer.
Die mit Immobilien zu erzielenden Spitzenrenditen haben neue Tiefstände erreicht. Im Bürobereich ist
die Spitzenrendite unter 4 Prozent gerutscht, im Shopping-Center-Bereich werden rund 4 Prozent erreicht. Allerdings
flacht sich die Renditekurve für die einzelnen Asset-Klassen zunehmend ab.
Wohnbau: Neubedarf ist 2017 und 2018 gedeckt
Angetrieben von der hohen Wohnungsnachfrage, den stark gestiegenen Preisen und den günstigen Finanzierungskonditionen
erreichten die Baubewilligungen und die Wohnungsfertigstellungen in den letzten Jahren fast neue Rekorde: Zwischen
2013 und 2016 wurden in Österreich jährlich rund 56.000 Wohnungen errichtet.
Wie die bislang verfügbaren Daten zeigen, wurden 2017 über 60.000 Wohnungen fertiggestellt und der prognostizierte
Neubaubedarf damit gedeckt. Für 2018 kündigen die nochmals stark gestiegenen Baubewilligungszahlen ebenso
wie der aktuell sehr hohe Anstieg der Produktionsleistung im Wohnungsneubau von über 10 Prozent real bis April
eine weitere Erholung an.
Insgesamt kann 2018 in Österreich mit einer Neubauleistung von über 62.000 neuen Wohnungen gerechnet
werden, womit sich auch der bereits vorhandene Nachfrageüberhang am heimischen Wohnungsmarkt verkleinern würde.
Das heißt nicht, dass auf regionaler Ebene, besonders in den Ballungsräumen, alle Angebotslücken
geschlossen werden können.
Trotz Preisanstiegs leistbarer Wohnungsmarkt im internationalen Vergleich
Die Wohnimmobilienpreise sind seit 2011 im gesamten Bundesgebiet mit durchschnittlich 6 Prozent im Jahr gestiegen.
Der Preisanstieg hat sich, nach einer nur kurzen Abkühlungsphase im Lauf des Vorjahres, gegen Ende 2017 nochmals
auf über 7 Prozent im ersten Quartal 2018 beschleunigt.
„Österreichs Wohnungsmarkt ist aber trotz der Preissteigerungen im internationalen Vergleich relativ günstig
geblieben, beziehungsweise für den Durchschnittshaushalt weiterhin leistbarer als in anderen ähnlich
wohlhabenden europäischen Ländern. Während die Wohnkosten hierzulande 18 Prozent der Haushaltseinkommen
ausmachen, sind es im Euroraum mehr als 21 Prozent. Und der Vorteil für die österreichischen Haushalte
hat sich in den letzten Jahren sogar noch vergrößert“, sagt Bödenauer.
Büromarkt Wien: Neuflächenproduktion zieht deutlich an
Der Wiener Büromarkt gehört weiterhin zu einem der stabilsten Märkte europaweit. Das Rekordinvestment
in gewerbliche Immobilien von knapp 5 Milliarden Euro im Vorjahr unterstreicht das große Interesse inländischer
und internationaler Investoren am österreichischen Büroimmobilienmarkt, der im Vorjahr die mit Abstand
beliebteste Asset-Klasse gewesen ist.
Die Neuproduktion von Büroflächen in Wien war im Jahr 2016 auf einen historischen Tiefststand von nur
knapp 60.000 m² gesunken. 2017 hat die Neubautätigkeit kräftig angezogen und erreichte rund 190.000
m². Heuer wird bis Jahresende das Neuflächenflächenangebot noch einmal deutlich steigen und insgesamt
bis zu 320.000 m² erreichen. Der überwiegende Teil der Flächen wird neu errichtet, nur ein kleinerer
Teil stammt aus Umbauten und Sanierungen. Alleine mit den Projekten Austria Campus und THE ICON VIENNA wächst
das Büroflächenangebot in Wien um über 230.000 m².
Im vergangenen Jahr lag die Neuvermietung von Büroflächen bei rund 190.000 m² und damit unter dem
Niveau von 2016. Im ersten Halbjahr 2018 wurden rund 120.000 m² neu vermietet und bis Jahresende rechnen die
Experten mit einem Neuvermietungsvolumen, das über dem Vorjahreswert liegen dürfte.
Die Mieten für Büroflächen in Wien sind im ersten Halbjahr 2018 weitgehend stabil geblieben. Die
Mietpreise waren in der Vergangenheit im Premiumsegment etwas angestiegen. Spitzenmieten für Klasse-A-Büroflächen
in guter Lage erreichten Mitte 2018 rund EUR 26/m²/Monat.
Die Spitzenrenditen im Bürosektor in Wien sind im Jahr 2017 nochmals leicht gesunken und auch im ersten Halbjahr
2018 kam es zu einem weiteren leichten Rückgang, sodass die Spitzenrenditen für absolute Top-Objekte
in bester Lage einen Wert von etwa 3,8 Prozent erreichten. Signifikante Veränderungen werden bis Jahresende
bei den Renditen nicht erwartet.
Einkaufszentren: Stillstand der Neubautätigkeit
Im europäischen Vergleich zählt Österreich zu einem der Länder mit den höchsten Versorgungsgraden
an Einkaufzentren, eine Sättigung beim Flächenwachstum scheint nun erreicht zu sein.
Die „weißen Flecken“ mit dem dringenden Bedarf neuer Einkaufszentren sind am österreichischen Markt
fast zur Gänze verschwunden. In der Folge zeigt der Markt eine hohe Wettbewerbsintensität sowie zunehmende
Konzentrationstendenzen. Neue Eröffnungen bzw. Baustarts sind vor diesem Hintergrund nicht zu erwarten.
Bei der Mietentwicklung geht die Schere zwischen 1A-Einkaufszentren und den B- und C-Lagen weiter auseinander.
Die gut funktionierenden Shopping Center weisen eine stabile Mietpreisentwicklung auf, bei den anderen erhöht
sich der Druck und es kommt bei Nachbesetzungen von leer werdenden Shop-Flächen oftmals zu Preisnachlässen.
Zum Halbjahr 2018 lagen die Mieten in Shopping Centern in Wien, abhängig von der Größe des Geschäfts,
zwischen 8 Euro und 120 Euro/ m²/Monat. Die Spitzenrendite im Shopping-Center-Bereich befindet sich mit rund
4 Prozent nach wie vor auf einem historischen Tiefstand. Einer weiterhin hohen Nachfrage nach Handelsimmobilien
steht ein nicht größer gewordenes, begrenztes Angebot an großvolumigen Top-Objekten gegenüber.
Im Ergebnis hält der Druck auf die Renditen – vor dem Hintergrund des vorherrschenden Niedrigzinsumfeldes
– unverändert an und ein weiteres leichtes Nachgeben kann nicht ausgeschlossen werden.
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