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Der RE/MAX-Immobilien-Zukunfts-Index 2019 sagt in Summe für Österreich ein minimal
steigendes Immobilienangebot, eine leicht steigende Nachfrage und moderat steigende Preise voraus. Wieder positiv,
aber geringer als im Jahr zuvor.
Amstetten (remax) - 2018 war wieder ein sehr gutes Immobilien-Jahr. Es wird laut RE/MAX-Hochrechnung wieder
mit deutlich über 120.000 Immobilien-Verbücherungen im Jahr 2018 gerechnet, ein neuer Rekord ist sehr
wahrscheinlich. Die endgültigen Zahlen wird der RE/MAX ImmoSpiegel im März 2019 präsentieren.
„Die Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt sind ja unverändert gut. Ein anhaltend historisch niedriges Zinsniveau,
ein zwar weiterhin leicht rückläufiges, aber noch immer gutes Immobilienangebot und eine nach wie vor
sehr gute Nachfrage nach Immobilien, und zwar sowohl von Eigennutzern als auch von Anlegern, prägten das Jahr
2018. Daran wird sich auch im Jahr 2019 nichts Wesentliches ändern“, so Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer
von RE/MAX Austria.
RE/MAX 2018: Neuer Umsatz-Rekord
RE/MAX, mit großem Abstand die Nummer 1 in der Immobilienvermittlung in Österreich, konnte den Umsatz
des Vorjahres nochmals um +11,92% steigern.
„Seit 20 Jahren entwickeln und verbessern wir im RE/MAX-Netzwerk unsere Dienstleistungen und Services im Sinne
unserer Kunden weiter, persönlich wie digital. Ich denke dabei an die Immobiliensuche über die praktische
RE/MAX App, die Online-Terminbuchung zu jeder Tages- und Nachtzeit, die 24h-Früher-Info über neue Immobilien,
die Bekanntgabe punktgenauer Immobilien-Adressen für MyRE/MAX-User oder unsere neueste Innovation, DAVE, das
Digitale Angebotsverfahren“, sagt Reikersdorfer. „Alles Services, die unseren Kunden einen spürbaren Mehrwert
bieten und daher sensationell gut angenommen werden.“
Die deutlichsten Umsatzsteigerungen im RE/MAX-Netzwerk gab es 2018 in den Bundesländern Salzburg (+44,4%),
Burgenland (+34,1%), Steiermark (+32,5%) und Tirol (+26,6%) gefolgt von Niederösterreich (+12,9%) und Oberösterreich
(+7,7%).
DAVE revolutioniert den Markt
„Für Käufer stellt sich oft die Frage: „Wie viel muss ich bezahlen, wenn ich die Immobilie unbedingt
kaufen will, ohne dass ich mehr bezahle, als unbedingt notwendig?“ Das ist in Zeiten von großer Nachfrage
und Angebotsknappheit immer wieder ein heißes Thema“, meint Reikersdorfer.
„Verkäufer wiederum möchten die Sicherheit, dass sie die Immobilie nicht unter Wert verkaufen. Für
beide Seiten ist es wichtig, die Gewissheit zu haben, dass alles fair und transparent abläuft.“
Die Lösung für diese Herausforderung ist das neue digitale Angebotsverfahren, kurz DAVE genannt. Damit
wird zukünftig online – sowohl für Verkäufer als auch für Käufer – eine faire Preisfindung,
und zwar schneller, transparenter, einfacher und sicherer als bisher möglich sein.
DAVE gibt es nur exklusiv bei RE/MAX. „2019 wollen wir rund 20% der Wohnimmobilien im RE/MAX-Netzwerk mit DAVE,
dem digitalen Preisfindungs-Tool, verkaufen. Ich bin überzeugt davon, dass wir den Kunden mit DAVE den Immobilienkauf
wesentlich erleichtern. DAVE trifft einfach die Ansprüche der Interessenten und somit den Nerv der Zeit, dass
hat sich in unserer umfassenden und sehr erfolgreichen Testphase bereits gezeigt“, so Reikersdorfer.
Mehrfach ausgezeichnet
2018 wurde RE/MAX Austria bereits zum zweiten Mal nach 2012 vom österreichischen Franchiseverband als bestes
Franchise-System in Österreich ausgezeichnet. Weiters erhielt RE/MAX Austria zum zweiten Mal in Folge den
Superbrands-Award 2018. Diese Auszeichnung verdeutlicht, dass die Marke RE/MAX in Österreich bekannt ist,
geschätzt wird und Kunden und Geschäftspartnern die Sicherheit bietet, hervorragende Qualität zu
erhalten. Eine ganz besondere Ehre wurde darüber hinaus RE/MAX Austria-Gründer Alois Reikersdorfer zuteil.
Eine hochkarätige Jury aus Immobilien-Fachleuten verlieh ihm im feierlichen Rahmen den „Cäsar Immobilienpreis
2018“ für sein Lebenswerk für herausragende Leistungen in der Immobilien-Branche.
Ziele für 2019
Für das Jahr 2019 hat RE/MAX Austria wieder ambitionierte Ziele. Neben der laufenden Steigerung der Marktanteile
bei Wohn- und Gewerbeimmobilien stehen vor allem weitere Standorte (u.a. in den Ballungszentren und hier vor allem
in Salzburg und Wien), eine deutliche Intensivierung der Marktpräsenz im Luxussegment, der Ausbau der Gewerbeimmobilien-Aktivitäten
und erhebliche Investitionen im Technologie-Bereich im Fokus. „Wir sind für eine erfolgreiche Zukunft menschlich
wie technisch bestens gerüstet und weiterhin voller Tatendrang. Wir erwarten voll Zuversicht und Freude ein
spannendes und sicherlich auch wieder herausforderndes Jahr 2019“, legt Reikersdorfer dar.
Prognose Immobilienmarkt 2019
Wachstumskurve positiv, aber moderater als in der Vergangenheit!
Österreichweit sehen die 560 RE/MAX-Experten für 2019 ein Immobilienjahr voll Zuversicht – eine positive,
ruhige und unspektakuläre, moderate Aufwärtsentwicklung.
Konkret erwarten sie Anstiege im Immobilienbereich bei Nachfrage, Angebot und Preis. All diese Anstiege für
2019 liegen aber unter den erwarteten Anstiegen für 2018. Weiteres Wachstum ist also in Sicht, allerdings
auf geringerem Niveau als zuletzt.
Über alle Gebiete, Immobilientypen und Preisklassen gemeinsam soll das Nachfrage-Plus demnach „nur“ +3,0%
betragen (nach zuletzt +3,9%) und das Angebot um +1,0% zulegen (statt zuletzt +1,3%).
Der Preis wird auf die Abflachung der Nachfragekurve reagieren und 2019 „nur“ um +3,6% statt zuletzt prognostiziert
um +4,5% zulegen.
„Dieser Grobindikator charakterisiert die Stimmungslage über die Jahre im Zeitverlauf recht gut. Präziser
und spezifischer sind Aussagen möglich, wenn man nach Immobilientyp, Gegend, Ortsgröße und Preisklasse
segmentiert. Dazu benötigt man aber die statistische Basis, nämlich eine große Anzahl von Experten-Aussagen.
Die ist mehr als gegeben. Wir schöpfen aus einem Reservoir, mit dem professionelle Umfrageinstitute repräsentative
Aussagen sogar für die österreichische Gesamtbevölkerung mit hoher Sicherheit und geringer Schwankungsbreite
treffen“, erklärt Mag. Anton E. Nenning, Managing Director bei RE/MAX Austria.
Separat nach Angebot, Nachfrage, Preis und Bundesland getrennt wurden für den RE/MAX Real Estate Index 2019
wieder die 17 wichtigsten Kombinationen aus Lage und Immobilientyp analysiert.
„Wir sehen eine sehr gute Grundstimmung: Fast alle Immobilien-Markt-Segmente sind moderat im Plus und zwar ohne
irgendwelche Extremausschläge. 13 der 17 Preis-Indikatoren zeigen nach oben. Jene 4, die leicht nach unten
weisen, liegen aber positiver als für 2018. Alles in allem eine hervorragend stabile und gut einschätzbare
Aussicht für alle Marktteilnehmer“, meint Nenning weiter und „moderat ist wohl das Immobilienwort 2019.“
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Die Trends in den Preissegmenten
Im oberen Preissegment wird die Immobilien-Nachfrage-Entwicklung zwar positiver eingeschätzt als in den Vorjahren,
wenngleich noch immer mit negativem Vorzeichen. Die Nachfrage-Prognose hat sich von -2,2% und -1,3% in den Vorjahren
auf -0,4% erholt.
Die Angebotsprognose für die gehobene Preisklasse liegt für 2019 bei +1,2% nach +1,3% für 2018 und
+1,6% für 2017.
Der leicht positive Preistrend im oberen Preissegment setzt sich fort, er bleibt nahezu unverändert bei +0,5%.
„Die relativ gesehen besseren Nachfragewerte für Immobilien der gehobenen Preisklasse lassen diese Immobiliengruppe
trotz unveränderter Angebots- und Preisprognose positiver erscheinen als für 2018“, erläutert Nenning.
Das mittlere Preissegment zeigt in der RREFIX-Prognose eine gute Nachfrage-Dynamik mit +3,3%. Wie zuletzt soll
dort das Angebot zwar wachsen (+1,0%), allerdings geringer als die Nachfrage. Dementsprechend ist die Erwartungshaltung
beim Preis bei +3,5%, etwas abgeschwächt gegenüber 2018, da lag sie bei +4,3%.
Das untere Immobilien-Preissegment wäre naturgemäß der große Markt, schließlich wollen
alle günstig wohnen. Allerdings kann das Angebot mit der Nachfrage nie mithalten.
Im unteren Preissegment wird eine leichte Entspannung erwartet, weil die Nachfrage weniger wächst als zuletzt:
+7,8% hieß es für 2018, +5,7% heißt es für 2019.
Dass das Angebot 2019 nur um +0,2% wächst, nach +0,3% für 2018, ist in dem Fall unerheblich.
Die Preise im unteren Segment sollen 2019 um +4,2% steigen, für 2018 waren +5,6% erwartet worden.
„Solange der Bedarf nach Immobilien, insbesondere nach Wohnflächen, stärker wächst als die Neuproduktion,
wird der Preisdruck auf die untere Preisklasse aufrecht bleiben. Weniger Personen pro Haushalt aufgrund der Zunahme
der Einpersonenhaushalte und der anhaltende Zuzug in die Ballungsräume aus Österreich und aus dem Ausland
halten den Preisdruck dort aufrecht“, folgert Nenning.
Die Trends: Immobilientypen und Lagen
Mietwohnungen in Top-Lagen: heiß, aber nicht mehr explosiv
Wie in den Vorjahren erwarten die RE/MAX-Immobilien-Experten auch für 2019 eine Nachfragesteigerung bei
Mietwohnungen in zentraler Lage, allerdings auf spürbar niedrigerem Niveau als noch im Jahr zuvor (+4,1% statt
+5,5% für 2018 oder gar +7,6% für 2017). Das ergibt bei der Nachfrage nur mehr den vierten Rang unter
den 17 untersuchten Immobilientypen.
Das Angebot wächst, wenngleich minimal geringer als 2018, nämlich um +1,4%. Bei den frei zu vereinbarenden
Wohnungsmieten in Top-Lagen sollte daraus bei Neuvermietungen insgesamt eine Steigerung von +2,7% resultieren.
Zum Vergleich die Prognose für 2018: Damals lag dieser Wert noch bei +3,7%.
Eigentumswohnungen in Top-Lagen: ungebrochen begehrt
In zentralen Lagen werden Eigentumswohnungen die Mietwohnungen in der Nachfrage überholen und auf Rang
2 landen. Von einer Nachfrage-Steigerung um +4,6% ist die Rede.
Während das Angebot nahezu unverändert um +1,1% zulegt, wird sich der Preisauftrieb auf hohem Niveau
abschwächen, statt +5,6% für 2018 sind für 2019 „nur mehr“ +4,5% in Aussicht gestellt. Auch das
ist der zweite Rang unter den 17 Immobilientypen.
„Weil die Kaufpreise stärker steigen werden als die frei zu vereinbarenden Mieten, wird es für Anleger,
die mit einem Kauf nicht nur Sicherheit suchen, sondern auch eine ansprechende Rendite erzielen möchten, wirtschaftlich
immer enger“, so Nenning.
Mietwohnungen am Stadtrand: Entwicklung 2019 schwächer als 2018
Die Nachfrage nach Mietwohnungen am Stadtrand wird 2019 gegenüber 2018 um rund +1,3% anziehen und das Angebot
um +1,5% steigen. Bei Neuvermietungen mit freier Mietzinsbildung am Stadtrand erwarten die RE/MAX-Experten einen
geringen Preisanstieg von +0,8%, also bedeutend weniger als in Zentrumslagen und spürbar geringer als in der
Vorjahreserwartung.
Eigentumswohnungen am Stadtrand: nahezu unveränderte Entwicklung
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen am Stadtrand steigt weiter konstant mit +2,4%, das Angebot wächst
um +1,7% und der Preis legt um +2,7% zu.
Im Vergleich zu den Top-Lagen im Zentrum liegen die Änderungen bei Nachfrage und Preis für die Stadtrand-Eigentumswohnungen
nur gut bei der Hälfte der Innenstadt.
Die Anleger-Renditen bei Neuvermietungen werden tendenziell nach unten gehen, weil die Kaufpreise stärker
steigen als die freien Mieten bei einer Neuvermietung.
Mietwohnungen in Landgemeinden: schwächelnde Preise
In Landgemeinden kämpfen 2019 die Mietwohnungen mit geringerer Nachfrage, nämlich 1,2%, das heißt
geringfügig positiver als 2018. Das Angebot bleibt nahezu konstant (+0,4%) und die freien Mietzinse werden
zum Teil auch Einbußen in Kauf nehmen müssen: im Schnitt -0,9%.
Eigentumswohnungen in Landgemeinden: Preise beinahe unverändert
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Landgemeinden stabilisiert sich nach den RE/MAX-Experten tendenziell wieder:
Für 2017 lautete die Prognose -1,9%, für 2018 dann-1,1% und für das Jahr 2019 -0,3%.
Das Angebot legt wie gehabt minimal um +0,6% zu und die Preise bleiben im Schnitt praktisch unverändert (+0,1%
nach -0,1%).
„Eigentumswohnungen am Stadtrand und in Landgemeinden gewinnen nach den Mehrjahresvergleichen nachweislich an Attraktivität,
nicht sprunghaft, sondern in kleinen Schritten, aber langfristig spürbar“, meint Nenning.
Penthouses, Lofts und Maisonetten: langsam wieder im Kommen
Erstmals seit der Prognose 2012 für 2013 zeigen Penthouses, Lofts und Maisonetten für 2019 keine negativen
Vorzeichen mehr bei Nachfrage oder Preis. Für 2019 bedeutet das eine gleichbleibende Nachfrage, ein nahezu
gleichbleibendes Angebot (+0,1%) und einen Preis, der um +0,6% anzieht.
Einfamilienhäuser bleiben im Trend
Wenngleich sich die Platzierung der Einfamilienhäuser bei der Nachfrage-Erwartung um einen Rang verbessert
hat, nämlich vom vierten auf den dritten Rang, so geht das Nachfrage-Wachstum dennoch von +4,8% auf +4,3%
zurück.
Das Einfamilienhaus-Angebot bleibt 2019 nahezu auf dem Niveau von 2018, nur ein Plus von 0,3% wird erwartet. Die
Auswirkungen auf die Einfamilienhauspreise lauten +3,7% im Jahr 2019, nach zuletzt zwei Mal +4,1%.
„Einfamilienhäuser sind nach wie vor die beliebteste Wohnform der ÖsterreicherInnen. Aufgrund des knappen
Angebots und der guten Nachfrage werden die Preise auch 2019 steigen. Wer ein Einfamilienhaus besitzt und es verkaufen
möchte, hat aktuell sehr gute Chancen, sofern realistische Verkaufspreise verlangt werden“, erklärt Nenning.
Baugrundstücke sind wie 2018 auch 2019 das Highlight der Prognose
Rang 1 bei der Nachfrage, Rang 17 von 17 beim Angebot und Rang 1 beim Preis
Baugrundstücke zeigen nach den Erwartungen der RE/MAX-Experten von allen Immobilientypen die höchste
Dynamik: Die Grundstücks-Nachfrage-Steigerung soll bei +5,5% liegen. Das Angebot soll um -2,1% zurückgehen,
das ist 2019 der stärkste Einbruch unter allen Kategorien.
Daher wird auch der Preis besonders stark anziehen. Den Berechnungen zufolge um +5,5%. Zum Vergleich: Noch vor
5 Jahren war eine Wertsteigerung von nur +1% erwartet worden. Seither ist die Prognose der Baugrund-Preise jedes
Jahr steiler hinauf gegangen. Voriges Jahr lautete sie noch +6,3%. Für 2019 scheint sich also erstmals der
Preisanstieg wieder abzuschwächen.
„Baugrundstücke ohne Bauverpflichtung wären der Traum vieler Anleger, aber sie sind nur selten am Markt,
weil sich die Gemeinden bei neuen Umwidmungen vor Zersiedelung und ungenützten Infrastrukturkosten schützen.
Die derzeit besondere Dynamik am Grundstücksmarkt ist aber sicher auch getrieben von einem ungewöhnlichen
Bauboom bei Einfamilienhäusern und der starken Nachfrage von Bauträgern, speziell in den Ballungsräumen“,
erläutert Nenning.
Land- und forstwirtschaftliche Flächen: Preis moderat im Plus
Die Preise für Wiesen, Ackerland, Wald und Weingärten werden auch 2019 voraussichtlich leicht (+1,0%)
anziehen. Die Nachfrage steht bei +0,1% und das Angebot soll um -1,2% zurückgehen.
Wohnobjekte in Einzellagen weiter im Aufwind
Die Erwartungen für Wohnobjekte in Einzellagen liegen 2019 nahezu parallel zu jenen vor einem Jahr: Spürbar
mehr Nachfrage (+2,6%) und ein gleichbleibendes Angebot (0,0%) lassen Preissteigerungen im Bereich von +2,9% erwarten.
Diese Kategorie umfasst eher unspektakuläre Wohnimmobilien ohne direkte Nachbarn. Die alleinstehende Villa
am Südhang, gleich neben der Piste, mit freiem Blick über das Tal und den See, ist dann allerdings eine
andere Kategorie.
Wochenendhäuser
Den Wochenendhäusern wird seit Jahren eine sinkende Nachfrage nachgesagt. Werte bis minus 6% wurden damals
genannt. Da sind die -1,0% ja beinahe ein Jubelschrei für diese Immobilientype. Das Angebot soll um -0,3%
zurückgehen und der Preis um -0,3%.
„Entscheidend ist dabei vor allem, wie das Ambiente ist und was man an den Wochenenden außer Rasenmähen
noch unternehmen kann. Wenn auch noch Wandern, Mountainbiken, Schwimmen und Schifahren oder Langlaufen leicht möglich
ist, dann besteht auch eine entsprechend gute Nachfrage“, so Nenning.
Stadt- und Zinshäuser: gute Aussichten trotz reduzierter Dynamik
Für Stadt- und Zinshäuser prognostizieren die RE/MAX-Experten für 2019 eine schwächer wachsende
Nachfrage mit +1,3%, weniger Angebot (-1,4%) und ein Preisplus von +2,0%. Damit sind die Veränderungen bei
Nachfrage, Angebot und Preis um ein gutes Drittel geringer als bei der Vorjahresprognose. Der Stadt- und Zinshausmarkt
bewegt sich also derzeit auf eine Gleichgewichtssituation zu.
Gewerbeimmobilien
Im Österreichschnitt sehen die RE/MAX-Experten für Betriebsgrundstücke eine Preisentwicklung von
+0,4%, für Betriebsliegenschaften -1,1%, für Handelsflächen und Ladenlokale -1,8% und für Büroflächen
-1,6%. Das sind durchwegs freundlichere Signale als vor einem Jahr. Weitere Kommentare dazu folgen.
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