|
Linz (lk) - Linz (lk) - Im Rahmen einer Pressekonferenz im Landhaus in Linz präsentierte Wohnbaureferent
LH-Stv. Dr. Manfred Haimbuchner gemeinsam mit Maga. Irene Simader, Leiterin der Abteilung Wohnbauförderung,
am 8. Jänner die aktuelle Entwicklungen in Oberösterreichs Wohnbauförderung. Jedes Gesetz und jede
Vorschrift sind nur so lange gut und zielführend, solange sich die Voraussetzungen und Umfeld nicht ändern.
Die Oö. Wohnbauförderung hat die Aufgaben, die ihr in den vergangenen Jahren gestellt wurden erstklassig
gemeistert. Dies bestätigt eindrucksvoll eine aktuelle Studie des EcoAustria - Institut für Wirtschaftsforschung
vom November 2018, die im Auftrag des Bundesministeriums für Finanzen erstellt wurde, um Effizienzpotentiale
in verschiedenen Bereichen der Verwaltung zu evaluieren. Besonders erfreulich ist dabei, dass Oberösterreich
im Bereich der Wohnbauförderung Effizienz-Vorreiter ist.
Unter Berücksichtigung der Wirkungsziele der Wohnbauförderung, nämlich Schaffung von Wohnraum, Anregung
der Wohnbautätigkeit, ökologisch nachhaltige Bauweise und möglichste niedrige Wohnkosten kommt die
Studie zu dem Ergebnis, dass Oberösterreich im Bundesländervergleich in den vergangenen Jahren offenbar
alles richtig gemacht hat und als Vorbild für die anderen Bundesländer gelten könnte.
Gerade in der jüngeren Vergangenheit, insbesondere im letzten Jahr, haben sich jedoch die wirtschaftlichen,
finanziellen und rechtlichen Parameter in einer Art und Weise verändert, dass die Oö. Wohnbauförderung
zu den geltenden Bedingungen nicht mehr so effektiv fördern könnte wie bisher. Deshalb wurden Maßnahmen
und Änderungen, vor allem im Bereich des Neubaus, notwendig. In einem großen Wohnbauförderpaket
wurden nun Novellierungen der "Oö. Junges-Wohnen-Verordnung", der "Oö. Neubauförderungs-Verordnung"
und der "Oö. Eigentumswohnungs-Verordnung" sowie weitere Begleitmaßnahmen (z.B. notwendige
Erhöhung der Baukostenobergrenzen) vorgenommen. Die Novellen reagieren dabei einerseits auf Marktveränderungen,
leisten aber auch einen wesentlichen Beitrag durch Deregulierungsmaßnahmen zur Verwaltungsvereinfachung.
"Leistbares Bauen und Wohnen zu gewährleisten, ist das primäre Ziel des Wohnbauressorts. Dazu braucht
es Regelwerke, die aktuell, zeitgemäß und zielgerichtet sind und den maximalen Nutzen für die Oberösterreicherinnen
und Oberösterreicher bringen. Mit den novellierten Verordnungen geben wir Bauträgern ein attraktives
und schlankes Instrument in die Hand, das es ermöglicht, nachhaltig und weiterhin leistbar zu bauen. Wir stehen
dafür ein, Vorschriften mit Augenmaß und Hausverstand zu gestalten, weil wir davon überzeugt sind,
dass Nachhaltigkeit keine Worthülse ist, sondern unser Auftrag an folgende Generationen", zeigt sich
Wohnbaureferent LH-Stv. Dr. Manfred Haimbuchner zufrieden mit den Verordnungsnovellen.
"Es ist hier abermals gelungen, ausgewogene Lösungen zu erarbeiten, die es sowohl für Fördernehmer
als auch für die Verwaltung ermöglicht, durch Deregulierung und Entflechtungen für Vereinfachungen
zu sorgen. Auch die extrem niedrige Zinssituation wird optimal genützt und es können noch besser für
die aktuelle Situation maßgeschneiderte Modelle angeboten werden", zieht AL Mag.a Irene Simader ein
positives Résumé.
Ein erster Schritt wurde schon mit der Novelle der "Oö. Eigenheimverordnung" gesetzt. Diese wurde
bereits im Juli dieses Jahres neu verlautbart.
Umsetzung der Art. 15a B-VG Vereinbarung1) zwischen
dem Bund und den Ländern und weitere umweltrelevante Maßnahmen
Die Emissionen im Sektor Gebäude (Wohngebäude sowie private und öffentliche Dienstleistungsgebäude)
sind in Österreich seit dem Jahr 2005 um ca. ein Drittel zurückgegangen. Die wesentlichen Impulse dazu
wurden, insbesondere in der Wohnbauförderung, in den vergangenen zehn Jahren gesetzt.
In der genannten Art. 15a Vereinbarung wurden hohe energetische Mindeststandards für die Wohnbauförderung
festgeschrieben. Einige dieser Maßnahmen wirken sich auch empfindlich auf die Leistbarkeit des Wohnens aus.
Dort wo die Art. 15a Vereinbarung den Ländern Möglichkeiten eingeräumt hat Erleichterungen im Bereich
in energietechnischer Hinsicht vorzunehmen, wurden diese in Oberösterreich auch wahrgenommen.
Der Erhalt einer Förderung ist nun bereits dann möglich, wenn das zu fördernde Objekt betreffend
Heizwärmebedarf bzw. Gesamtenergieeffizienz bei der Gebäudehülle den Vorgaben des Oö. Baurechts
entspricht. Für ergänzende energietechnische Maßnahmen sind unterschiedliche Förderzuschläge
vorgesehen.
Eine nachhaltige und energieeffiziente Bauweise ist ein unverzichtbarer Beitrag zu einer intakten Umwelt. Besonders
erwähnenswert ist deshalb der Förderzuschlag in allen drei Verordnungen, den es für den Verzicht
auf mineralölbasierte Dämmstoffe an der thermischen Hülle gibt. Dies leistet einen wesentlichen
Beitrag zur Vermeidung von Materialien, bei denen wir in Zukunft etwaige Entsorgungsprobleme haben.
1) Vereinbarung gemäß Art. 15a. B-VG zwischen dem Bund und den Ländern über
Maßnahmen im Gebäudesektor zum Zweck der Reduktion des Ausstoßes an Treibhausgasen
|
|
Oö. Eigentumswohnungs-Verordnung
Vereinheitlichung
Durch die Novellierung wird künftig die Neuerrichtung von Eigentumswohnungen exklusiv im Rahmen dieser
nun völlig verbesserten Verordnung gefördert. Dies ist zum einen eine positive Deregulierungsmaßnahme,
die mehr Klarheit in die Förderbestimmungen bringt, zum anderen ist es aber auch eine Maßnahme, die
dem Wohnen im Eigentum, besser als bisher, den Stellenwert als die Zukunftsvorsorge schlechthin einräumt.
Planungssicherheit und Flexibilisierung
Wesentlich dabei ist, dass Eigentumswohnungsprojekte nun nicht mehr in das jährliche Bauprogramm aufgenommen
werden müssen, um in den Genuss einer Förderung zu kommen. Das bedeutet für Projektanten deutlich
mehr Planungsflexibilität.
Darüber hinaus sind Eigentumswohnungsprojekte nicht mehr an die strengen planerischen Vorgaben des Standardausstattungskataloges
und der Wirtschaftlichkeitsparameter gebunden. So kann offener auf die individuellen Wünsche und Bedürfnisse
der künftigen Eigentümer/innen eingegangen werden.
Wie schon in der bisherigen Eigentumswohnungs-Verordnung wird es auch künftig keine Baukostenobergrenze geben.
Die einzelnen Bauträger sind somit auch in diesem Bereich in der Planung flexibler.
Dreigeschossigkeit - Maßnahme gegen den Flächenverbrauch
Die fortschreitende Versiegelung führt zu einem unwiederbringlichen Verlust von landwirtschaftlich nutzbaren
Flächen und von für die Natur so wichtigen Grünstreifen. Um der anhaltenden Bodenversiegelung, Zersiedelung
und dem Flächenverbrauch entgegenzuwirken, wurde die verpflichtende Dreigeschossigkeit eines Baukörpers
in die Verordnung aufgenommen. Zweigeschossige Gebäude werden daher nicht mehr gefördert. Diese Maßnahme
ist demnach auch vor dem Hintergrund der Nachhaltigkeit zu betrachten.
Zwei Finanzierungsvarianten
Wie schon bei der Novelle der Oö. Eigenheim-Verordnung wurde auch hier Bedacht auf die aktuelle Kapitalmarktsituation
genommen. So wurde neben der schon bekannten Fixzinsvariante auch die sogenannte Sechstelfinanzierung in das System
implementiert.
Die Darlehen der Fixzinsvariante laufen über einen Zeitraum von 20 Jahren, wobei beim Fördernehmer eine
Mindestverzinsung von 1 % verbleiben muss. Bei der Sechstelfinanzierung beträgt der Zuschuss ein Sechstel
des geförderten Hypothekardarlehens aufgeteilt über die gesamte Laufzeit.
Die Niedrigzinsphase hat es mit sich gebracht, dass das Land Oberösterreich im Rahmen der Eigentumswohnungs-Verordnung
defacto keine Förderung ausbezahlt hat und somit in der Nichtförderung war. Durch die neue Förderschiene
bekommt der Fördernehmer nun auch tatsächlich wieder eine Förderung und nicht wie bisher eine bloße
Zinsdeckelung, die sich in keinster Weise an der aktuellen Marktsituation orientiert. Darüber hinaus konnte
der Förderbarwert dieser Förderung deutlich erhöht werden.
Durch die ebenfalls vorgenommene Glättung des Annuitätenplanes gelangt der Fördernehmer zudem bereits
zu einem früheren Zeitpunkt in eine höhere Tilgung. Dies wiederum bedeutet, dass die Finanzierung der
Eigentumswohnung insgesamt günstiger wird, da sich ja Zinsen vom nichtgetilgten Kapital berechnen. Dadurch
soll jedenfalls auch das Bewusstsein beim Förderwerber dahingehend geschärft werden, dass er spürbar
eine Rückzahlungsverpflichtung eingegangen ist.
Entfall der Fertigstellungsgarantie
Die Vorlage einer Fertigstellungsgarantie ist im Sinn der Deregulierung und Verwaltungsvereinfachung nicht
mehr notwendig, da die notwendige Absicherung des Förderwerbers durch das Bauträgervertragsgesetz ohnehin
gegeben ist. Bereits vorgelegte Fertigstellungsgarantien können auf Nachfrage an die Bauträger retourniert
werden.
Oö. Neubauförderungs-Verordnung
Förderung von Mietwohnungen
Durch die Herausnahme der Eigentumswohnungen, welche durch Direktdarlehen des Landes Oberösterreich finanziert
wurden, aus der Oö. Neubauförderungs-Verordnung und die gleichzeitige Verlagerung in die Oö. Eigentumswohnungs-Verordnung
wurden so Mittel frei, die zielgerichtet für die Errichtung geförderter Mietwohnungen eingesetzt werden
können. Im Rahmen der Verwaltungsvereinfachung und Deregulierung werden in dieser Verordnung nur mehr Neubauten
gefördert und keine Um- und Zubauten mehr. Diese werden künftig im Rahmen der Oö. Wohnhaussanierungs-Verordnung
II gefördert.
Förderung von Wohnraum statt Parkraum
Mit der Novellierung wird auf die zusätzliche Förderung von Tiefgaragen verzichtet. Dadurch frei werdende
Mittel werden zusätzlich für die Förderung von Wohnraum eingesetzt werden.
Zweistufiges Fördersystem
Neben den bereits oben beschriebenen Änderungen aufgrund der Art. 15a Vereinbarung ist die entscheidendste
Neuerung die Einführung eines zweistufigen Fördersystems. Dieses System sieht vor, dass in einer ersten
Stufe eine Landesförderung in Höhe von 66 % unter Einhaltung einer niedrigeren Baukostenobergrenze gewährt
wird (Förderung Stufe 1) und in einer zweiten Stufe eine 58 % Landesförderung unter Einhaltung einer
erhöhten Baukostenobergrenze (Förderung Stufe 2).
Dieses System soll den Bauträgern zusätzliche Anreize bieten, um noch wirtschaftlicher zu bauen und so
in den Genuss einer höheren Förderung zu kommen.
Abflachung des Annuitätenplanes
Die Vergangenheit hat gezeigt, dass die alten Fördersysteme mit den ihnen zugrundeliegenden Annuitätenplänen
zwar durchaus niedrige und somit für den Mieter/die Mieterin günstige Anfangsannuitäten aufwiesen,
in weiterer Folge jedoch die Annuitäten derart angestiegen sind, dass dies eine enorme finanzielle Belastung
für die Mieter bedeutete. Mit der Abflachung des Annuitätenplanes wird der Kostenwahrheit
insofern Rechnung getragen, als die neueren Mietwohnungen im Vergleich zu bestehenden älteren Mietwohnungen
verhältnismäßigere Anfangsannuitäten haben. Dadurch tritt im Rahmen der Finanzierungszeit
in der zweiten Laufzeithälfte keine Teuerung mehr ein.
Diese Maßnahme wird aber auch den positiven Effekt haben, dass bei älteren Wohngebäuden weniger
Leerstand gegeben sein wird. Der Anreiz von einer teuren alten Wohnung in eine günstige neue Wohnung zu übersiedeln,
wird deutlich verringert.
Planungssicherheit
Um Planungsprobleme bei bereits fortgeschrittenen Projekten zu vermeiden, soll im Rahmen einer Übergangsfrist
von einem halben Jahr die Möglichkeit gegeben werden, sowohl nach der bisher geltenden Verordnungen als auch
nach den Maßgaben der novellierten Verordnungen das Förderansuchen zu stellen.
Oö. Junges-Wohnen-Verordnung
Neben den Änderungen, die im Zuge der Art. 15a Vereinbarung getroffen wurden, wurden auch hier die Förderzuschläge
für den Verzicht auf mineralölbasierte Dämmstoffe implementiert.
Abflachung des Annuitätenplanes
Wie auch bei der Oö. Neubauförderungs-Verordnung wurde bei der Junges-Wohnen- Verordnung der Annuitätenplan
abgeflacht. Dieser beginnt nunmehr bei 1 %. Dies bedeutet, dass auch hier die älteren Wohnungen im Vergleich
zu den neueren Wohnungen aus Finanzierungssicht verhältnismäßiger werden und so (einem etwaigen
künftigen) Leerstandsproblem entgegengewirkt werden kann.
Förderung von Wohnraum statt Parkraum
Mit der Novellierung wird auf die zusätzliche Förderung von Tiefgaragen verzichtet. Dadurch frei werdende
Mittel werden zusätzlich für die Förderung von Wohnraum eingesetzt werden.
Neue Baukostenobergrenzen
Die Baukostenobergrenzen, die von den Bauträgern bei der Errichtung eines mehrgeschossigen Wohnbaus mit
der Oö. Neubauförderungs-Verordnung und der Oö. Junges-Wohnen-Verordnung einzuhalten sind, haben
sich seit dem Jahr 2013 nicht mehr verändert. Nicht zuletzt durch Maßnahmen wie den Standardausstatungskatalog
und die Wirtschaftlichkeitsparameter konnten die Baukosten über einen so langen Zeitraum derart gering gehalten
werden.
Gerade die Entwicklungen des Baupreisindexes im Jahr 2018 haben aber zu einer rasanten Zuspitzung der Situation
im geförderten mehrgeschossigen Wohnbau geführt.
Mit anderen Worten: die Preissteigerungen des Baupreisindexes seit dem Jahr 2013 um etwa 12 % waren mit den alten
Baukostenobergrenzen nicht mehr darstellbar und hätten letztlich dazu geführt, dass Bauprojekte nicht
mehr realisiert werden können.
Um eine derartige Situation mit all ihren negativen Folgen abzuwehren, musste die Baukostenobergrenze erhöht
werden. Dabei wurde aber nicht einfach den Forderungen der Bauwirtschaft und der GBV´s nachgegeben, sondern
es wurde vielmehr ein neues System implementiert, welches im Sinne der Wirtschaftlichkeit auch positive Effekte
auf die Leistbarkeit des Wohnens haben wird. So ist es nunmehr einfacher bedarfsgerechte kleinere Wohnungen zu
errichten. Jene Bauträger, die aufgrund besonders wirtschaftlicher Planung in etwa die alte Baukostenobergrenze
einhalten können, kommen - wie erwähnt - in den Genuss einer höheren Förderung.
Baukostenobergrenze Oö. Neubauförderungs-Verordnung 2019:
1. Stufe: EUR 28.000 Sockelbetrag/Wohnung + EUR 1.270/m²
2. Stufe: EUR 28.000 Sockelbetrag/Wohnung + EUR 1.400/m²
Bei einer Projektgröße ab 10 Wohnungen verringert sich ab der 10. Wohnung der Sockelbetrag um EUR 250
je Wohnung und schleift sich bei einem Mindestbetrag von EUR 16.500 ein.
Baukostenobergrenze Oö. Junges-Wohnen-Verordnung 2019: EUR 1.450/m²
|
