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Immobilien verkaufen und vermieten in Österreich
Wien (raiffeisen immobilien) - 38% der erwachsenen ÖsterreicherInnen haben bereits ein- oder mehrmals
eine Immobilie verkauft, vermietet oder verpachtet. Mit der Motivlage, den Wünschen, Sorgen und Problemen
dieser sogenannten Abgeber beschäftigt sich eine aktuelle Studie die Raiffeisen Immobilien, die Immobilienmakler-Organisation
der Raiffeisenbankengruppe, in Auftrag gegeben hat.[1] Die Abgeber sind demnach mehrheitlich über 50 Jahre
alt, Männer sind stärker vertreten als Frauen: 50% der über 50jährigen und 43% der Männer
haben schon einmal eine Liegenschaft verkauft oder vermietet, verglichen mit 30% der 31- bis 50jährigen und
33% der Frauen.
Beim Verkauf lieber mit Makler
Die Mehrzahl, nämlich 55% der Verkaufs- bzw. Vermietungstransaktionen erfolgte laut Umfrage von Privat
an Privat, aber schon 45% der Abgeber beauftragen einen Makler. Mag. Nikolaus Lallitsch, Geschäftsführer
von Raiffeisen Immobilien Steiermark und Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich: "Dieser Marktanteil
ist in den letzten Jahren offenbar gestiegen. Und er hat noch Potential nach oben - umso mehr als die Zeiten in
denen Verkauf und Vermietung in manchen Regionen quasi zum "Selbstläufer" wurden, zu Ende gehen."
Besonders unter den reinen Verkäufern sind die Makler-Profis gefragt, Vermietungen erfolgen dagegen häufiger
ohne Makler. "Wenn es um viel Geld geht fühlen sich die heimischen Abgeber erfreulicherweise doch sicherer
mit Makler-Unterstützung." resümiert Ing. Mag. (FH) Peter Weinberger, Geschäftsführer
von Raiffeisen Immobilien NÖ/Wien/Burgenland und Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich
Erbschafts-Immobilien und Scheidungswaisen
Haupt-Anlass für Verkauf bzw. Vermietung von Liegenschaften ist eindeutig die Erbschaft: 29% gaben an
die Immobilie abzugeben, weil sie sie geerbt hatten und nicht selbst nützen wollten. Für 15% war Geldbedarf
der Anlass, für 13% Hochzeit oder Nachwuchs, für weiter 11% war die Immobilie schlicht zu klein geworden.
Je 10% nannten Übersiedelung aus beruflichen Gründen bzw. den Wunsch schöner zu wohnen als bisher.
Und in 9% der Fälle wurde die Immobilie quasi zur "Scheidungswaise" und musste deshalb veräußert
werden. Immobilien werden also in den allermeisten Fällen "umständehalber" abgegeben. Negative
Erwartungen hinsichtlich der Markt-und Preisentwicklung blieben bei der Untersuchung unterhalb der Wahrnehmungsschwelle.
Beim Vergleich Verkäufer mit Vermietern fällt auf, dass letztere signifikant häufiger Geldbedarf
(20% vs. 15%) und Übersiedelung aus beruflichen Gründen (14% vs. 10%) als Motiv nannten.
Die Sorgen der Abgeber: Steuern und Besichtigungstermine
Ein Verkaufs- bzw. Vermietungsprozess dauert in der Mehrzahl der Fälle bis zu drei Monate. Zuvor hatte
man meist bereits sechs Monate überlegt sich von der Immobilie zu trennen. Als Haupt-Sorgen nannten die Abgeber
die hohe steuerliche Belastung - 30% sehen das als sehr großes oder großes Problem - sowie den Zeitaufwand
für Besichtigungstermine und das Finden des richtigen Verkaufs/Mietpreises (jeweils 25%).
Der ideale Makler: korrekt mit Fach- und Marktkenntnis
Von ihrem Immobilienmakler erwarten sich Verkäufer bzw. Vermieter in erster Linie eine korrekte Vorgangsweise
(84% der Nennungen) sowie hohe Fachkenntnis (74%). Ebenfalls wichtig: Engagement für die Anliegen des Kunden
(63%) und Hilfe bei der Preisfindung (58%). Nikolaus Lallitsch: "Raiffeisen Immobilien setzt seit jeher auf
bestens ausgebildete MitarbeiterInnen. Zu diesem Zweck haben wir unserer eigene, österreichweite Raiffeisen
Immobilien Akademie ins Leben gerufen. Denn nur mit höchsten Service- und Know-how-Standards können wir
unsere Markt- und Kompetenzführerschaft weiter ausbauen. Die Umfrageergebnisse bestätigen uns in diesem
Streben."
Interessant auch die Motive warum man bei Verkauf oder Vermietung einer Liegenschaft auf die Unterstützung
von Experten verzichtet: 46% gaben an keinen Makler gebraucht zu haben, weil sie den Verkauf bzw. die Vermietung
auch selbst bewerkstelligen konnten. "Hier klaffen Selbsteinschätzung und Realität auseinander:
Einerseits verfolgt man einen "Do-it-yourself-Ansatz", andererseits beklagt man den hohen Zeitaufwand
für Besichtigungstermine und Probleme bei der korrekten Einschätzung des Verkaufspreises.", analysiert
Nikolaus Lallitsch. Die Kosten für das Erfolgshonorar des Maklers wurden von 24% als Hindernisgrund für
dessen Beauftragung genannt, und in 19% der Fälle hatte man bereits einen Mieter oder Käufer aus dem
eigenen Umfeld zur Hand.
Raiffeisen Immobilien mit rund 90% Erfolgsquote
Im Zusammenhang mit der Kostenfrage sieht Peter Weinberger die Makler-Branche in der Bringschuld: "Wir
Makler müssen daran arbeiten unsere Leistungen für Abgeber transparenter zu machen. Denn das Service
eines guten Maklers erschöpft sich nicht in Online-Inseraten und dem Aufsperren von Türen, sondern umfasst
besonders auch die richtige Marktwerteinschätzung, die Aufbereitung der Immobilie für den Verkauf, die
Entwicklung und Umsetzung einer geeigneten Vermarktungsstrategie, die gesamte Interessenten-Betreuung bis hin zu
Nachverhandlungen und die Vorbereitung des Kaufvertrages, um nur die wichtigsten Aufgaben zu nennen. Überdies
ist vielen Abgebern nicht bewusst, dass der Makler sein Honorar nur im Erfolgsfall erhält. Wird das Objekt
wider Erwarten nicht verkauft fallen auch keine Kosten an." Die Erfolgsquote von Raiffeisen Immobilien lag
2018 bei fast 90% - innerhalb von längstens sechs Monaten konnte für 89% der zu vermittelnden Objekte
ein Käufer oder Mieter gefunden werden.
Zwei Drittel der Abgeber mit Makler zufrieden
Wer Haus, Wohnung oder Grundstück mit Makler-Hilfe verkauft bzw. vermietet hat, ist laut Umfrage in zwei
Drittel der Fälle mit dem Service des Maklers zufrieden: 65% vergaben die Note 1 bzw. 2 für "sehr
zufrieden" und "zufrieden", nur 12% ein "genügend" bzw. "nicht genügend".
Im Mittelwert beurteilen Immobilien-Abgeber, die mit Maklern zusammengearbeitet hatten, diese mit der guten Note
2,2. 57% würden im Falle eines neuerlichen Verkaufes wieder einen Makler beauftragen.
Höherer Verkaufspreis mit Makler
Mit Makler-Unterstützung lag der erzielte Verkaufs- bzw. Mietpreis deutlich häufiger über dem
Angebotspreis, und zwar in 15% der Fälle, verglichen mit 6% ohne Makler-Unterstützung. Raiffeisen Immobilien-Sprecher
Peter Weinberger führt das auf die realistischere Einschätzung des Angebotspreises durch den Makler zurück:
"Eine Analyse des deutschen iib Institutes hat gezeigt, dass der richtige Angebotspreis entscheidend ist für
den Verkaufserfolg und die Dauer des Vermittlungsprozesses. Wer über dem Marktwert anbietet muss mit einer
achtmal so langen Verwertungsdauer rechnen und erzielt im Schnitt einen deutlich geringeren Verkaufspreis als Verkäufer
die zum oder knapp unter dem tatsächlichen Marktwert anbieten." Wer also von Anfang an mit einem erfahrenen
Immobilienmakler arbeitet, profitiert von dessen korrekter Einschätzung des Immobilienwertes und seiner professionellen
Verkaufsstrategie.
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[1] Online-Panelbefragung, durchgeführt vom Österreichischen Gallup
Institut im Jänner und Juli 2019; repräsentativ für die österreichische Bevölkerung ab
18 Jahren, n = 1000; Detailbefragung von 403 Immobilien-Abgebern im Alter von 20 - 65 Jahren.
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